오피스 시장이 위기다. 공실률증가와 공급 과잉 때문이다. 국토해양부의 조사 결과 공실률은 서울 7.4%, 인천 14.2%, 부산 9.7%, 대구 7.3%, 광주 15.2%, 대전 26.6%, 울산 25%로 나타났다. 일본과 미국의 평균 공실률인 9.17%와 17.4%보다는 낮지만 자연공실률(5%)을 넘는다.

공급 과잉도 문제다. 2016년까지 서울에서 준공 예정인 대형 오피스 빌딩은 20여 개, 총 640만㎡다. 인천, 경기지역의 12개, 총 500만㎡와 합하면 수도권 전체로 공급이 넘쳐날 전망이다. 신규 공급이 집중되는 곳은 종로, 중구, 여의도, 마포, 용산지역 등이다.

공급은 기하급수적으로 느는 데 비해 수요는 제자리걸음이다. 2014년까지 오피스 수요는 완만하게 증가하지만 업무자동화 등으로 사무직 종사자 수는 점차 줄어들고 인당 사무실 면적도 21㎡로 감소하는 추세다.

그렇다면 오피스 빌딩은 더 이상 투자가치가 없는 것일까? 그렇지 않다. 오피스는 글로벌자금의 투자 대상이고 국공채와 경쟁하며 복합수익형 안전자산에 속한다. 국공채수익률(2∼3%) 선이 하락할수록 오피스 수요가 증가하는 이유다.

유망한 오피스 투자처는 단연 서울이다. 삼성그룹 등 대기업이 밀집되고 공급 과잉의 우려가 적은 강남권업무지구의 중소형 빌딩이 가장 좋다. 강남 대로변 등 노선상업지구, 역세권의 주거지역은 상업지역화할 가능성도 있다. 제2롯데월드와 9호선이 들어설 예정인 잠실지역과 간선대로변은 용도변경 등 도시성장잠재력이 크다. 대형 상권으로 탈바꿈 중이며 강남, 서초구에 비해 땅값도 저렴하다.

/RE멤버스 대표