자산으로서 상가의 가장 큰 특징은 경기에 민감하다는 점이다.

경기회복세가 지속된다면 상가는 올해보다 내년이 유망해 보인다. 상가시장은 금리와 반대로 움직인다. 적정한 임대수익률은 정기예금금리의 1.5배다. 따라서 지금의 상가임대수익률은 7% 정도가 적당하다.

상가는 수급에 의해 가격이 결정된다. 대규모택지지구의 경우 상업지비율은 3% 이내가 적정하다. 과거 분당, 일산, 죽전 등 신도시의 경우 상업지비율이 8∼10%를 넘어 공급 과잉으로 희소가치가 떨어졌다. 반면 판교, 광교 등 2기 신도시는 상업지비율이 낮고 주민소득도 높은 편이다.

그렇다면 성장하는 상권, 좋은 상가는 어디일까?

상가 투자는 상권 선택이 매우 중요하다. 대중교통, 접근성, 배후세대, 유동인구, 인구의 질, 업종 분포, 대형집객시설, 지형, 도로여건 등에 따라 상권력이 달라진다. 서울지역에 수많은 상권이 존재하지만 성장상권은 몇 군데에 불과하다. 강남역, 건대역, 잠실·신천역, 왕십리, 영등포, 홍대 앞 등이 대표적이다.

서울은 상권 변화가 많은 지역으로 향후 재래시장도 관심 대상이다. 미래의 유망 상권은 백화점, 호텔 등 대형집객시설과 브랜드의류, 패스트푸드점, 고급커피전문점, 특수클리닉 등 고임대업종이 들어서는 곳이다.

과거 10년간의 임대료 추이를 살펴보면 상가의 미래가 보인다. 임대료 상승률이 평균임대료 및 물가 상승률을 상회하고 1년간의 영업순이익에 해당하는 권리금이 높은 상가가 좋다.

상가 투자 시에는 분양광고를 100% 믿어서는 안 된다. 침체기를 틈타 수익률보장상가와 선임대상가가 봇물을 이루고 있다. 하지만 보장 및 선임대기간은 보통 5년 이내로 한시적이며, 임대수익도 분양가에 이미 포함되어 있다는 점을 잊지 말자.