2011년도 주택경기를 예측하는 기법은 다양하다. 그중에서 가장 많이 활용되는 기법 중 하나는 핵심 변수의 움직임을 분석해보는 방법이다.

주택가격을 결정하는 요인은 다양하지만 정책, 경기, 수급, 금리, 인구, 심리 등 6대 핵심 변수로 압축할 수 있다. 특히 내년은 정책, 수급, 경기 흐름이 주요 변수다.

첫째, 현 정부가 집값 상승과 재버블을 우려해 지난해 9월 DTI 규제 강화를 발표한 이후 집값은 하락했다. 반면 8·29 거래활성화대책을 내놓으며 주택정책은 규제 강화에서 완화로 선회했다.

둘째, 실물경기는 올해에 이어 내년에도 잠재성장률인 4% 내외 상승이 기대된다. 600조원이 넘는 풍부한 시중부동자금의 부동산 유입 가능성도 커졌다.

셋째, 내년엔 공급물량 감소로 인한 수급 불균형이 집값 불안의 최대 요인이다. 입주물량 기준으로 내년에는 약 36.8% 감소한다. 서울, 경기지역의 집값 상승이 예견되는 이유다

넷째, 금리는 내년에도 추가인상 가능성이 높다. 부동산과 금리는 역의 관계로 인식되지만 경기상승기에 완만한 금리 상승은 인플레 방어기능이 강한 부동산에 꼭 악재만은 아니다.

다섯째, 인구와 가구수 등 인구구조의 변화는 악재다.

인구는 2018년을 정점으로 감소하고 고령화로 인해 1차 베이비부머의 은퇴와 고령층의 증가는 주택 수요를 감소시킨다. 다만 핵가족화, 가구분할로 가구수는 2030년까지 증가한다. 1∼2인가구와 노인주택 수요는 증가할 수 있다는 뜻이다.

여섯째, 투자심리는 정부정책의 방향과 경기동향 등에 영향을 받는다. 유동성 확대에 따라 안전자산인 부동산에 대한 투자수요는 증가할 것 같다.

이상을 종합하면 정책, 경기, 수급, 투자심리 등은 상승 요인이다. 반면에 인구, 금리, 환율, 대외 불확실성 등은 하락 요인으로 내년에는 상승 요인의 영향력이 좀 더 크다는 전망이 우세하다.

/ RE멤버스 대표