새 정부 출범과 함께 올해 세 차례의 부동산대책이 발표됐다. 입법 작업에서 난항을 겪기는 했지만 늦게나마 취득세 영구인하, 리모델링 수직증축 관련 법안이 통과됐다. 하지만 다주택자 양도세중과 폐지, 분양가상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했다.

김은진 부동산114 팀장은 "양도세중과 폐지, 분양가상한제 탄력운영 등의 시행 여부와 이미 확정돼 내년부터 달라지게 되는 각종 제도들이 새해 부동산시장의 변수가 될 전망"이라며 "미리 꼼꼼히 내용을 알아두는 게 좋다"고 말했다.

우선 당장 4.1대책에 따라 적용됐던 양도세 한시적 감면 및 생애최초주택구입자 취득세 면제 등의 세제 혜택이 올해 말로 종료된다. 양도세 감면의 경우 오는 31일까지 계약서를 작성해야 하고, 취득세 면제는 이때까지 소유권 이전등기 또는 잔금 납부를 완료하면 된다.

다만, 취득세를 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과함에 따라 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 세율이 영구적으로 낮아진다. 8월28일부터 소급 적용된다.

주택공급에 관한 규칙 개정으로 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준 역시 만 19세로 낮아진다.

소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용의 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안도 2014년 1월 1일부터 시행된다.

먼저 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.

상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5000만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 보증금액이 보호된다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5000만원에서 6500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

새해 1월2일부터 전세금 안심대출이 시행된다. 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 '목돈 안드는 전세제도Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품이다.

우리은행에서 시범 판매될 예정으로 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 '희망임대주택 리츠' 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4.1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.

공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.