2014년 정부의 경제정책 방향 중 주택시장의 정상화는 핵심으로 손꼽힌다. 정부는 내년에도 전월세 시장 안정과 주택거래 활성화를 통해 시장의 정상화를 꾀하고 민생안정 방안을 강구키로 했다.

◆10년 공공임대 1만가구 민간참여 추진과 주택바우처 시행

전월세 시장 안정의 핵심과제는 전셋값을 잡는 것이다. 집값 하락과 저금리 기조로 전세가 월세로 전환되면서 공급은 줄고, 주택시장의 불확실성 탓에 매매 수요까지 전세시장에 가담하면서 수요는 늘고 있는 상황이다.

이에 따라 정부는 임대주택 안정화를 위해 주택을 지어 임대하는 건설임대는 BTL(임대형 민자사업)이나 리츠 등으로 사업모델을 다양화해 민간의 참여를 확대하기로 했다. 주택기금에서 저리의 자금도 지원해줄 계획이다. 민간의 건설임대 참여는 허용되고 있지만 수익성 등의 문제로 실제 참여가 적은 만큼 유인책을 늘린다는 것이다.

특히 정부는 공공임대주택 건설에 민간참여를 확대하기로 했다. 공공임대주택 공급주체인 한국토지주택공사(LH)의 부채증가와 자금난으로 사업비 조달에 따른 부담을 덜어주기 위해 민간 자금을 끌어들여 공공임대를 짓게 하는 것이다.

먼저 국토교통부는 민간자본이 투자한 리츠가 LH가 건설하는 10년 공공임대주택 건설에 투자하도록 하는 방안을 검토중이다.

LH의 10년 공공임대 연간 공급 물량이 8000∼1만가구로 국토부는 내년 10년 임대 건설물량 전체를 민간참여 방식으로 공급키로 했다.이때 민간 자본은 재무적 투자자(FI)로 한정한다.

민간의 투자 리스크 부담을 덜어주기 위해 국민주택기금이 리츠 등에 자금을 출자하는 방안도 추진한다. 리츠의 임대기간이 끝난 뒤 임대주택을 일반 분양으로 전환해 팔리지 않으면 LH가 해당 주택을 대신 사주는 '매입확약'도 해준다.

국토부는 이와 관련해 내년초 주택법을 개정해 국민주택기금이 리츠와 부동산펀드·PFV 등에 출자할 수 있도록 근거를 마련하기로 했다. 3월부터는 민간 임대 활성화 방안으로 집주인을 대신해 임차인(세입자)를 찾아 계약을 하고 임대주택을 관리하는 일 등을 전담하는 주택임대관리업도 새로 도입한다.

행복주택 등 공공임대주택은 지속적으로 공급한다. 공공임대주택의 소득이나 자산기준을 정비하고 임차인의 소득·자산에 대한 검증을 강화하기로 했다. 이는 전세 수요 관리 측면에선 전세자금 지원 대상을 서민·중산층 중심으로 개편할 방침이다.

또 대한주택보증이 세입자가 월세를 미납했을 경우 대한주택보증이 집주인에게 월세를 3개월간 대납해주는 월세보증제도도 활성화하기로 했다.

이와 함께 내년부터 주택바우처 제도 시범사업에도 착수한다. 주택바우처는 저소득층의 주거비 부담을 줄이기 위한 것으로 현행 기초수급자 대상의 주거급여를 확대 개편해 지원대상을 종전 73만가구에서 97만가구로 늘리고, 월평균 지급액도 8만원에서 11만원으로 높일 계획이다.

◆임대사업자도 1순위 청약 허용…청약제도 개편 추진

정부는 주택거래 정상화를 위해 주택시장 환경변화에 맞춰 청약제도를 개편한다.

무주택자 중심의 청약제도를 확대해 주택 교체수요층이나 다주택자·법인·임대사업자 등도 신규 주택을 분양받아 임대를 할 수 있도록 허용할 계획이다.

주택공급 물량과 미분양 증가로 특정 인기지역을 제외하고는 주택 청약제도가 사실상 무용지물이 된 까닭이다.

정부는 현재 부동산 투자회사인 리츠나 부동산펀드가 청약을 통해 민영주택을 공급받을 수 있도록 하고 있지만 앞으로는 다주택자와 임대사업자에게도 청약기회를 주기로 했다.

국토부는 임대사업자 등에 주택청약이 허용되면 비인기지역의 경우 분양 초기부터 아파트 단지를 통째로 임대사업자 등에게 넘겨 미분양을 빨리 해소할 수 있고 민간 임대주택 공급 확대에 도움이 될 것으로 전망했다.

하지만 법인 등에 대한 청약기회 확대는 곧 청약대기 무주택자의 공급 물량 축소로 이어질 우려가 있는 만큼 무주택자가 청약기회가 크게 피해를 받지 않는 선에서 지자체장의 판단에 맞겨 공급 물량을 조절할 방침이다.

일정 규모 이하의 소형주택 보유자가 중대형 주택으로 갈아탈 수 있도록 교체 수요층에 청약 1순위 자격을 부여하는 방안도 논의된다.

정부는 또 주택거래 회복을 위해 재건축·재개발이 원활히 진행되도록 용적률 등의 규제를 완화해줄 방침이다.

생애최초 주택구입자의 주택구입자금 부담을 덜어주기 위해 이달 9일부터 본사업에 들어간 공유형 모기지는 내년까지 2조원 한도내에서 1만5000가구에 대해 대출 지원을 한다.