수도권의 대표적인 미분양 과다 지역의 경우 주택경기 침체라는 양상은 동일해도 입주자의 특성은 서로 다르다는 연구 결과가 나왔다.

한국건설산업연구원은 25일 발간한 '수도권 주택경기 침체지역 신규 아파트 입주자 특성'이라는 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구원은 수도권에서 대표적으로 미분양이 많고 가격이 약세인 용인·고양·김포·파주·인천 연수구(송도) 등 5개 지역에서 최근 2년 내 신규로 입주한 59개 아파트 단지, 3만7462가구를 대상으로 분석했다.

조사에 따르면 용인 아파트시장은 '신규 아파트 선호' 지역으로 분류됐다. 1년 이내 입주자의 소득이 용인 평균 대비 15%가량 높았고, 신규 단지의 매매가격이 용인지역 아파트 평균가보다 비싼 점을 이유로 들었다.

신규 분양(미분양) 아파트의 주택담보대출 금액이 기존 수지·기흥지역의 대출 금액에 비해 낮은 점도 근거로 제시됐다. 지역 내에서 상대적으로 여유 있는 사람이 새 아파트(미분양)로 이동한 것으로 보인다.

고양시의 미분양 수요는 최근 전셋값이 크게 오르면서 전세에서 매매로 전환한 경우가 많았다. 전세난을 피해 대출을 끼고 신규 아파트를 구매한 실수요층이 상대적으로 많은 것이다. 미분양 단지 입주자 가운데 고양시 내부에서의 이동도 68.9%로 높았다.

김포시의 신규 아파트는 주로 매매보다는 전세수요가 주도했다. 김포는 전세자금 대출 비중이 4.8%로 조사 대상지역 중 가장 높았고, 1년 이내 입주자의 소득이 김포 평균 대비 15% 낮았다. 이에 비춰 볼 때 싼 전세를 얻으려 김포로 이동한 수요가 많았던 것으로 분석된다.

파주시는 기존 파주지역의 아파트 시장과 크게 다르지 않았다. 최근 입주자의 95% 이상이 파주·고양에서 이전했으며 서울·수도권 지역으로부터 이전한 수요는 미미했다.

인천 연수구 송도국제도시는 인천시의 '코어마켓'으로 분류됐다. 신도시 내 미분양 단지와 1년 이내 입주자의 소득 수준이 연수구 전체 평균에 비해 24% 높았고, 전용면적 84㎡의 매매·전세가가 인천 연수구 평균에 비해 각각 61.8%, 25.2%가 비싸다는 점을 근거로 들었다.

연구원은 인천시내 구도심 곳곳의 인구가 송도로 유입된 것으로 볼 때 인천시내 고소득층이 송도를 선호하는 것으로 분석했다.

이들 5개 지역 신규 입주자들의 공통된 특징은 20∼40세의 연령대가 많았고, 급여소득자 비중이 높았다. 미분양 단지의 담보대출금액이 많은 편이고, 지역 내부의 이동도 다수를 차지한 것으로 조사됐다.

특히 준공후 미분양 단지일수록 외부 유입보다는 해당 지역내에서 이동한 사람의 비중이 높았다.

이승우 연구위원은 "같은 침체 시장이라도 지역별로 차이가 있다"며 "건설사 입장에서 미분양 아파트 소진을 위해서는 이런 특성을 고려한 지역 밀착형 마케팅이 적합할 것"이라고 조언했다.

한편, 분석에 사용된 입주자 특성 자료는 코리아크레딧뷰로(KCB)에서 제공하는 GIS 기반의 마케팅 전략지원 Web솔루션서비스인 R-geo를 활용해 추출됐다.