임대·임차·중개인…3자가 난처한 상황

주거용 설비를 갖춘 오피스텔에 대한 중개수수료가 지난달 초 인하됐다. 기존보다 절반 수준으로 낮아진 중개보수는 특히 임대차 계약이 많은 오피스텔 수요자에게 반가운 소식이었다.

하지만 중개보수 인하 이후 실제 계약이 이뤄지는 공인중개사무실에서는 임대인과 임차인, 공인중개사까지 세 명 모두에게 난처한 상황이 연출되는 경우가 잦아진 것으로 나타났다.

국토교통부는 전용면적 85㎡ 이하에 부엌과 목욕시설 등 주택용 설비를 갖춘 곳을 주거용 오피스텔로 정했다. 지난 6일 이에 해당하는 오피스텔의 중개보수요율을 0.9% 이하에서 매매 0.5% 이하, 임대차 0.4% 이하 등으로 인하하는 공인중개사법 시행규칙 일부개정령을 시행했다.

취지는 대부분의 오피스텔이 주거용으로 사용되는 점을 감안해 주택과 동일한 중개보수를 책정하고 형평성을 제고한다는 판단에서다. 강남의 한 공인중개사는 "실제 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔을 주거용으로 찾는 수요자는 직장 초년생을 포함한 1인 가구나 신혼부부 등 주거취약계층이 많고 매매보다는 월세 위주의 임대거래가 대부분"이라고 말했다.

한국공인중개사협회는 오피스텔 거래를 중개 보수 측면에서만 바라보고 접근하면 문제가 있다는 입장이다. 협회에 따르면 오피스텔을 사무실(업무용)로 신고할 경우 부가세 환급, 전기·수도 등의 공과금과 비과세 등 혜택을 볼 수 있다.

협회 한 관계자는 "현재 대부분 물건은 일반 업무용 사무실로 등록이 돼 있고 앞으로 나올 물량에 대해서도 주거용으로 신고할 집주인이 크게 늘지는 않을 것"이라며 "결국 임차인 입장에서도 혼란이 가중될 것이다"고 말했다.

그는 또 "계약에 있어 기형적인 모습을 양산할 수 있다"며 "서류상 사무실인 척 임대를 놓지만 실제 임차인은 주거용으로 쓰는 경우가 태반이다. 임대인이 전입신고를 하지 말라고 요구하는 경우도 많다"고 지적했다. 이어 "오피스텔은 사무실도 주택도 아닌 오피스텔 만의 특징이 있어 그에 맞는 법 제정이 필요하다. 임대 사업자 입장에서는 수요폭이 넓은 편인데 시장 위축이 우려된다"고 밝혔다.

서대문구의 한 공인중개사는 "중개수수료율이 정해져 있어 0.9%이하면 보통 0.6%를 받고 전용 85㎡이하에서는 0.4% 받는다"며 "주택임대냐 일반임대냐의 등록 문제는 상권에 따라 임대인이 선택할 수 있는 부분"이라고 말했다.

그는 "일반임대사업자로 등록하고 주거용으로 계약하는 건이 대부분"이라며 "임차인의 경우 전입신고부터 월세 세액공제까지 집주인과 협의 볼 게 많은데 중개보수까지 최고 요율인 0.4%에 계약하는 것에 불만을 표하는 경우가 있다"고 난처한 상황을 토로했다.

마철현 세무사는 "취득세 감면, 재산세 감면 등 주택임대사업자 등록 혜택이 많다"며 "임대인 입장에서 오피스텔을 주택으로 보면 이전에는 기존에 보유하고 있던 집을 팔 때 세금을 많이 물었다. 하지만 정부에서 오피스텔을 준주택으로 인정, 주택임대 신고를 한 사람에 한해 주거용 일지라도 주택으로 보지 않고 혜택을 부여하고 있다"고 설명했다.

마 세무사는 이어 "하지만 다양한 혜택의 배경은 결국 임대료를 많이 받지 말라는 것인데, 실제 시장 움직임은 그렇지 않다"며 "문제는 신규 등록자보다 기존에 일반임대로 등록했던 사람이 이런 혜택을 보기 위해 임대주택사업자로 전환할 경우다"며 "오피스텔 이외 주택을 팔 때, 양도세 폭탄을 맞을 우려가 있다"고 지적했다.