어렵게 줄인 부채 1조…수익성 담보없는 사업에 투자

도시재생 리츠…'언제·어떻게' 투자자 나설지 미지수

SH공사가 서울시 도시재생 사업에 1조750억원을 투자하겠다고 나섰다. 지난해 줄인 부채 금액의 대부분을 도시재생 사업에 투입하기로 약속한 것이다. 구체적인 사업계획과 수익성 담보가 이뤄지지 않은 상황에서 무리한 투자를 하는 것은 아닌지 우려의 목소리가 일고 있다.

12일 행정자치부의 부채중점관리 지방공기업 가결산 결과에 따르면 지난해 SH공사는 토지 매각실적 증가로 전년 말 18조3618억원이던 부채규모를 17조1490억원까지 줄였다. 총 1조2128억원을 감축한 것으로 부채비율을 273%까지 낮춰 재무 건전성을 강화했다.

SH공사는 지난 11일 부동산 투자·개발을 총괄하는 공공디벨로퍼로 변신을 선언했다. 임대주택 공급·관리를 주 업으로 삼았던 과거와 달리, 주거복지와 도시재생 전문기관으로 환골탈태하겠다는 의지를 보인 것이다.

SH공사는 그 일환으로 서울시가 2018년까지 1조3000억원을 투자하기로 한 27개 서울형 도시재생 선도지역에 추가로 1조원 가량을 투입하겠다고 밝혔다. 그러나 서울시가 뉴타운 해제 관련 갈등 수습만 3년간 해왔지만 아직도 문제들이 산적해 있다는 점을 감안할 때 어렵게 줄인 부채 금액 1조원 가량이 투자되기에는 리스크가 크다는 지적이다.

SH공사는 1조원 외 별도의 투자재원을 확보하기 위한 방안으로 도시재생 리츠를 설립하기로 했다. 민간자본을 유치하고 공공재원의 투자를 유인한다는 방침이지만 아직 명확한 계획이 없어 투자자들이 나설지 확신할 수 없는 상황이다.

SH공사는 시유지와 구유지 등을 활용, 토지 확보에 큰 비용이 들지 않을 것으로 예상했다. 하지만 뉴타운 해제 구역이나 쇠퇴·낙후된 지역, 재정비촉진지구 내 토지 등을 매입하는 데 상당한 금액이 들 것으로 부동산 전문가들은 전망했다.

또 부동산 리츠의 성격상 실체가 명확한 것에 투자자들이 관심을 가지기 마련인데 뜬 구름 잡는 사업, 특히 대기업 등 큰 자본이 장기간 투입되지 않는 사업에는 좀처럼 돈이 모이지 않는다는 지적이다. 소규모 시민 투자자로부터 자금을 모아 공익성을 높인다는 것에는 이견이 없지만 수익성이 담보될 지는 장담할 수 없다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다.

SH공사 관계자는 "리츠의 경우 투자자가 나서야 되는데 아직은 나설지 그렇지 않을지 전망하기 어려운 단계"라며 "구체적인 계획은 아직 없다. 리츠 규모나 민간자금유치 총 금액에 있어서도 아직 구체적으로 나오지 않은 단계"라고 밝혔다.

그는 "공사채 일변도에서 벗어나 투자처를 늘리자는 의도"라며 "서울도시재생 1조 투자금액은 그동안 토지 매각 등을 통해 마련한 재원을 지속적으로 투자하겠다는 의지를 보인 것이지 현재 1조원을 확보했다는 의미는 아니다"고 말했다.

양해근 삼성증권 부동산전문위원은 "도시재생 리츠는 기존의 부동산 리츠와 조금은 다른 느낌"이라며 "구체화되지는 않았지만 SH공사에서 땅을 사고 개발해 남는 수익을 투자자들에게 돌려주겠다는 콘셉트 같다. 안전성은 높을 것 같지만 수익률 면에서 어떨지 장담할 수 없다"고 조언했다.

양 위원은 "특히 임대주택사업은 땅을 얼마나 저렴하게 사느냐가 관건인데 시유지를 이용할 경우 공실 위험만 제거하면 큰 무리없이 사업이 진행될 것"이라며 "다만 땅과 주택의 위치가 관건인데 뉴타운 해제지역 등의 땅을 저렴하고 쉽게 살 수 있을지는 장담할 수 없다"고 덧붙였다.