올해 1분기 주택 거래량이 2006년 이후 최대치를 기록했다. 전국적으로 총 27만 53건이 거래됐고 지난 2014년 1분기보다 18.3% 증가했다. 전세난과 저금리에 동요한 실수요자들이 주택 거래에 나선 결과다.

전셋값 상승폭이 둔화되긴 했지만 아파트 전세가격은 매년 5% 가까이 더 오르고, 도심 주요 지역에서 저렴한 전셋집 찾기는 하늘에 별따기다. 아파트 전세가율은 70%를 넘어섰고 전세 보증금을 돌려받지 못할 우려가 큰 깡통전세도 늘어나고 있다. 기준금리는 1.75%까지 내리면서 사상 최저금리를 경신 중이다. 은행권의 주택담보대출금리도 2%대에 진입했다. 2012년 이후 2년여 만에 대출금리가 절반 가까이 내렸고 LTV와 DTI 규제는 완화돼 자금력이 약한 30~40대 젊은 무주택 세대주들도 주택 자금을 빌리기가 쉬워졌다.

2년마다 전세 보증금 인상 요구와 전셋집 옮기기에 지친 무주택자들의 고민이 깊어질 수밖에 없다. '지금 집을 사야 하나'

자신의 소득으로 감당할 수 있을 정도의 대출만 이용해 도심의 소형 주택을 장만할 수 있는 무주택자라면 지금 집을 사도 좋다고 본다. 완전 전세 물건은 점점 줄어들 것이고 취학 아동이 있는 가구가 2년마다 전셋집을 옮기는 것은 쉽지 않다. 주거 비용이 다소 늘어나더라도 내 집 마련을 통한 주거 안정을 꾀할 필요가 있다. 도심 소형 주택의 가격은 당분간 회복세를 보일 전망이고 실수요 중심의 상품이기 때문에 향후 시장의 변화가 있더라도 가격 하락 변동성은 다른 투자 상품보다 낮다.

대출 상품이 다양하기 때문에 금리 조건과 상환 방식, 대출 자격 및 대출 가능금액 등을 꼼꼼히 비교해 보고 자신에게 적합한 것을 고르면 된다. 대상 조건은 까다롭지만 금리가 낮고 장기간 고정금리로 사용할 수 있는 정부의 정책금리 상품을 먼저 살펴보되 대부분 원금을 같이 갚아나가야 하므로 현재 소비 여력이 남아 있는 지 확인해야 한다. 당장 원금을 같이 갚을 여유가 없지만 소득이 늘어날 것으로 기대된다면 초반에 이자만 내는 거치식 상품 중에서 저금리 대출 상품을 적절히 선택해도 된다.

다만 주택시장에 대한 장기 전망은 여전히 불확실한 측면이 있다. 최근의 거래량 급증에도 상대적으로 더딘 가격 회복세는 취약해진 주택의 투자성을 한 눈에 보여준다. 전세난에 내몰린 실수요 중심으로 거래시장이 재편되면서 연립, 다가구 등 저가 소형 주택의 거래가 많이 늘었고 전반적인 집값 회복력은 더딜 수 있다. 급증하고 있는 새아파트 공급량도 부담이 될 수 있다. 하반기까지 밀어내기식 분양 공급이 지속된다면 3년 후 입주가 급증하는 지역의 가격 조정이 나타날 수도 있다.

무엇보다 금리 상승에 대한 대비가 필요하다. 단기적으로 보면 국내 기준금리가 한 차례 더 내릴 수도 있다고 보지만, 적어도 내년 이후부터는 미국발 금리 인상 변수가 작동할 가능성이 남아 있다. 따라서 2-3년 안에 금리가 상당 수준 오르더라도 이자 상환 부담을 감내할 수 있을 정도로만 안전하게 대출을 사용하는 것이 좋다. 당장 대출을 무리해서 받더라도 1년 이내에 부분 상환 계획을 세울 수 있어야 한다.

거시적으로 보면 부동산 시장의 저성장 프레임과 가계부채 부담에 대한 해결 방안이 뚜렷하지 않다. 효율적인 대출 활용으로 내 집 마련을 하되 시장 변화에 따라 환금성이 좋은 상품을 선별 매입하는 것이 안전하다.

김규정, NH투자증권 부동산 연구위원