은행대출 심사강화 후폭풍…2금융권으로 밀려나는 서민들

주택시장도 먹구름…"집단대출 어려워져 매매·분양 시장 내리막"



지난 14일 금융당국이 발표한 '여신심사 선진화 가이드라인'이 내년부터 시행되면 은행권에서 생계자금을 빌리기가 한층 까다로워질 전망이다. 이에 따라 시중은행에서 밀려난 서민들이 금리가 높은 제2금융권으로 내몰릴 개연성을 배제할 수 없다는 지적이 나온다.

주택시장 역시 계약금을 걸고 중도금을 집단대출하기 어려워져 매매와 분양 시장이 모두 가라앉을 수 있다는 분석이다.

이번 방안은 대출 시 담보가 아닌 상환능력을 따져보고, 일시상환이 아닌 처음부터 원금을 갚아나가는 분할상환을 원칙으로 한다.

자연히 주택을 담보로 생활자금을 마련하는 규모가 줄어들면서, 불가피한 대출이 제2금융권으로 이동할 전망이다.

15일 금융감독원과 업계에 따르면 국내 5대 은행의 주택담보대출 신규 취급액은 올해 9월까지 111조2000억원 수준이다. 이 가운데 생계자금 대출은 12% 규모인 13조5000억원으로 지난해 동기(9조원)보다 약 4조5000억원 급증했다.

◆서민 제2금융권으로 밀려나나

당장 내년부터 가이드라인이 시행(수도권 2월, 비수도권 5월)되면 여신심사가 강화되면서 이같은 생계자금 대출이 줄어들 전망이다.

주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담대출자는 분할상환을 해야 돼 주택담보를 통한 생활자금 대출 시 부담이 될 것이란 지적이다.

소득증빙이 어려운 자영업자나 빚이 많은 고부담대출자는 집을 담보로 대출받기가 어려워진다.

생활자금 대출자가 처음부터 원리금을 갚아나가는 분할상환을 선택하기도 쉽지 않은 상황이다.

이에 가이드라인에 따른 대출수요 이동(풍선효과)으로, 심사조건을 충족하지 못하는 생계자금 대출자가 제2금융권으로 밀려날 것이란 전망이 나온다.

정부는 이를 대비해 퇴직, 의료비, 학자금 등으로 본부승인을 받은 경우와 은행이 불가피한 사정을 고려해 별도로 정한 경우 등 예외 규정을 마련했다.

그러나 예외 대상에는 의료비나 학자금처럼 증빙이 필요한 경우가 상당수다. 일상적으로 지출하는 생활비나 자녀 결혼자금 등은 증빙이 어렵다.

은행권에서는 증빙할 수 없는 생계자금 대출을 불가피한 사정으로 보기는 힘들기 때문에, 고부담대출로 규정하면 분할상환 대상이 될 것으로 보고 있다.

◆30·40대 수요자 대출 어려워질 듯

주택시장에도 먹구름이 몰려오고 있다.

정부의 대책이 사실상 대출규제 강화여서 기존 재고주택시장 위축이 장기화 국면으로 가지 않을까 하는 우려다.

상당수 주택 구입자는 3년 정도의 거치기간(이자만 내는 기간)을 두고 주택을 매입해 왔지만, 거치기간이 1년 이내로 줄면 초기 자금 부담이 커질 수밖에 없다는 지적이 나온다.

업계는 최근 주택 거래를 주도해 온 30~40대 젊은 층을 중심으로 시장 이탈 현상이 발생할 것으로 전망했다.

서울 반포동 R공인중개사사무소 관계자는 "매매시장뿐 아니라 분양시장도 보합 또는 내림세를 겪을 수밖에 없다"고 말했다.

그는 "여기에 미국 금리가 오르면 우리나라 금리도 올라갈 테고 집단 대출에서도 대출심사를 강화한다고 하니 예전처럼 계약금을 걸고 중도금 집단 대출하기 어려워져 매매와 분양 시장이 모두 가라앉을 것으로 보인다"고 덧붙였다.

주택시장은 초기 비용이 많이 들어 대출을 끼고 거래하는 것이 일반적이다. 원금상환을 유예하고 매달 이자만 갚아가는 방식의 거치식 대출이 원금도 함께 갚아야 하는 분할상환 방식으로 전환될 경우 주택구매자의 자금부담이 커진다. 다시 말해 수요자가 대출규제를 부동산규제로 인식돼 주택구매심리가 위축될 수 있다. 이는 부동산 경기 침체로 이어질 수 있다.

이와 관련해 업계에서는 집단대출(중도금), 잔금대출이 규제대상에서 제외됐지만 전체 부동산 경기의 영향권 아래 있는 만큼 시장 위축에서 자유로울 수 없다고 보고 있다.

서울 녹번동 S공인중개사사무소 관계자는 "대출규제로 기존 주택 처분이 어려워져 입주 지연·잔금 지연 등의 문제가 발생하게 되면 수요자 감소로 재고 주택이 한꺼번에 시장에 공급돼 매도자와 매수자의 가격 접점 찾기가 어려워질 것으로 보인다"고 설명했다.