용산 지역에 대한 접근은 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 보인다. 용산 부동산시장이 주택시장을 중심으로 장기 부진에서 벗어나 서서히 회복 조짐을 보이고 있지만 아직은 그 정도가 미약하기 때문이다. 대출규제 강화와 금리 변동성에 따른 불안감도 걸림돌이다.

◆용산의 더딘 회복세, 향후 상승여력에 대한 기대감으로 남아

7일 NH투자증권에 따르면 2009년부터 2016년 3월 현재까지의 용산 아파트값 누적 변동률은 여전히 마이너스다.

용산 아파트값은 2009년 이후 6.38% 하락해 서울에서 도봉구(-6.88%) 다음으로 가장 많이 떨어졌다. 같은 기간 전국 아파트값은 평균 23.24% 올랐고, 강남구(5.18%), 서초구(9.0%) 등 서울 강남권은 회복세로 돌아섰다.

그러나 지난 2015년 4월부터 최근 1년 동안 용산 아파트값은 전년동월대비 상승세를 이어가고 있다. 2015년 하반기부터는 매달 2%대의 상승률을 기록하는 등 완연한 회복 가능성을 보여주고 있다.

또한 2013년 이후 매매가격 추이 그래프를 보면 2014년 하반기부터 회복세가 뚜렷해진 서울 강남권에 비해서 여전히 약보합세를 유지하고 있다. 용산구와 강남권의 매매가격 격차가 있는 만큼 향후 개발 정상화에 따라 상승 여력을 기대할 수 있다.

용산구의 아파트 매매가격은 전용면적 3.3당 2,746만 원으로, 서울에서 강남구(3,825만 원)과 서초구(3,409만 원) 다음으로 높지만, 그 격차는 좁혀지지 않은 상태이다.

◆개발이슈로 재조명되는 용산 부동산, 장기적으로 접근할 때

용산국제업무지구의 통합개발이 무산된 이후, 장기간 표류하며 가격 하락세가 이어졌던 용산 일대 부동산시장은 2015년부터 소폭 회복세를 보인다. 특히 용산역 전면 한강대로변의 주요 정비사업이 추진되면서 투자관심도 조금씩 회복하는 모습이다. 중장기적으로 용산공원 조성과 주변지역의 복합개발도 재조명될 가능성이 있다.

최근에는 한남동 외인주택부지의 입찰 소식이 더해지는 등 일대 개발이슈도 늘어나고 있다. 서울시가 도심을 중심으로 도시재생 및 정비사업에 역량을 집중하고 있는 것도 기대감을 높이고 있다. 서울역과 용산 일대의 개발사업들이 서서히 구체화될 수 있기 때문이다.

물론 우려의 시선도 적지 않다. 용산 부동산시장이 주택시장을 중심으로 장기 부진에서 벗어나 서서히 회복 조짐을 보이고 있지만 아직은 그 정도가 미약하다. 또한 대출규제 강화와 금리 변동성에 따른 불안감이 높아진 부동산시장의 회복세가 전국적으로 둔화되고 있기 때문에 용산 지역도 영향을 받을 수밖에 없다. 용산의 경우 여전히 종료되지 않은 국제업무지구 사업무산의 충격도 남아있다.

하지만 2006년 이후 10여년 간 부진 양상을 보여온 용산이기에 중단기간 조정을 거쳐 본격적인 개발과 시장 정상화에 대한 압력은 높아졌다. 전반적인 부동산 경기 둔화 등 대내외 환경 변화에 따라 주요 개발사업의 순항 여부를 지켜봐야겠지만, 장기 투자를 고려한다면 최근 용산 부동산시장의 변화의 흐름을 주시할 필요가 있다.

용산의 또 다른 개발의 중심축인 용산공원과 주변 복합개발은 물론 대표적인 주택 투자처인 한남뉴타운도 향후 움직임을 지켜볼 때다. 아직은 사업추진에 있어 불확실성이 남아있고, 실제 개발이 본격화되는 시점까지 시간이 꽤 소요될 테지만 5년 정도 중장기 관점으로 급매물 투자기회를 살펴볼 만 하다.

NH투자증권 김규정 연구원은 "용산의 주요 개발사업은 아직 걸림돌이 많고 불투명하다. 개발에 따른 부동산 투자가치 회복도 장담할 수는 없다"면서 "하지만 남산에서 한강으로 이어지는 서울 도심 개발축의 핵심 지역으로서 가지는 용산의 입지적 상징성은 여전히 뚜렷하다"고 설명했다.

이어 "용산역 주변의 정비사업들이 진행되면서 나머지 개발이슈들이 본격화된다면 예상보다 급격한 회복세가 나타날 가능성도 완전히 배제할 수는 없다"고 덧붙였다.