-양도소득세 전가에 '출발비'라는 신조어까지

"로얄동에 로얄층이면 프리미엄은 7000만~8000만원 정도 생각하세요. 저층이나 입구동이면 저렴하게 5000만원 안쪽 물건도 있구요. 다운계약 금액은 프리미엄의 50% 정도라고 보시고, 요즘엔 양도소득세도 부담해야 하는 건 아시죠?."

서울 일부지역을 중심으로 부동산 시장이 들썩이는 가운데 신축 아파트의 분양권 매매시장은 그야말로 '핫'하다.

새 아파트에 대한 시장수요가 워낙 탄탄하다 보니 교통이나 학군이 유리한 지역의 경우 분양권에 꽤 높은 프리미엄(웃돈)이 붙었고, 매도자 절대 우위의 새로운 풍속도가 생겨났다. 기존 다운계약서에 양도소득세 전가는 물론 매도자에게 약속 장소로 나와달라고 부탁하는 '출발비'라는 신조어까지 생겨났다.

◆다운계약서 안쓰면 거래불가

지금이라도 분양권을 잡으려는 매수자 문의가 줄줄이 이어지면서 다운계약서는 기본이 됐다. 부동산중개업소마다 거래신고 금액이 크게 차이나지 않게 하기 위해 다운계약은 프리미엄의 50% 수준으로 맞추는 것이 통상적이다.

중개업소들도 다운계약서를 쓰지 않으면 거래가 쉽지 않다는 것을 알고 있다.

서울 마포구의 한 공인중개사는 "늘어날 양도소득세까지 더해서 프리미엄을 준다고 하면 거래신고 금액이 크게 뛴다"며 "누구라도 정상가로 신고하면 당장 다운계약 조사가 들어올 수도 있으니 정상 계약을 받아주는 중개업소는 아마 없을 것"이라고 지적했다.

◆양도소득세도 매수자가 부담?

매도자가 유리한 것은 다운계약서 뿐만이 아니다. 거래금액까지 낮췄지만 법적으로 매도자가 내야하는 양도소득세도 매수자가 부담해야 하는 상황도 일반적이다. 돈은 집을 판 매도자가 벌었지만 소득세는 매수자가 내야 한다는 이상한 구조다.

예를 들어 프리미엄이 4500만원이면 2300만원으로 다운계약서를 쓰기로 한다. 매도자가 분양권을 보유한 지 1년이 되지않아 세율 50%에 지방소득세 10%까지 더해서 나온 양도소득세 1265만원을 매수자가 프리미엄에 추가로 얹어줘야 하는 식이다.

사실 부동산 업계에서는 가격 급등기에는 매수자가 세금을 부담하는 게 관행 처럼 여겨져왔다. 시장과열로 정부가 가계부채 대책을 준비하는 데 이어 투기단속까지 예고했지만 열기는 여전하다. 바뀐게 있다면 이번주 들어서는 전화상담만 가능하고 미팅은 어렵다고 부동산중개인들이 미리 고지했다는 점이다. 현장단속이 실시된다고 예고된 탓이다.

◆'출발비'를 아시나요

일부 부동산 중개업소에서는 전매 제한이 풀리기 전 불법 분양권 매매를 주선하면서 '출발비'라는 신조어도 생겼다.

전매 제한이 걸려있는 분양권은 주로 자금사정이 안 좋은 매도자가 내놓은 급매물이다. 매수자 입장에서는 비교적 낮은 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있는 반면 전매제한이 끝날 때까지 명의 이전을 못하는 리스크를 감수해야만 한다.

분양권 불법매매도 취급한다는 한 중개업소는 "경험 있는 분들은 프리미엄이 낮은 전매 제한 물건을 찾기도 한다"며 "다만 명의이전할 때 100만~200만원 정도의 '출발비'는 감안해야 할 것"이라고 말했다.

분양권 불법매매 계약을 하면 전매제한이 끝나는 시점에 다시 한번 매수자와 매도자 만나 명의이전 절차를 밟아야 한다. 이때 법적으로는 실소유주인 매도자가 안 나오면 안되니 나오라고 주는 돈이 출발비다. 일종의 '거마비'인 셈이다.

매도자가 끝까지 안 나와서 계약이 취소되는 경우는 없다는게 중개업소 측의 설명이다. 매수자가 소송을 제기하는 등 문제가 생기면 분양권이 아예 취소되기 때문에 매도자 측도 손해다. 하지만 출발비를 받으려고 늑장을 부리는 경우가 많다는 후문이다.

또 최근 분위기가 계약 시점보다는 프리미엄이 오른 경우가 대부분이다 보니 매수자도 100만~200만원 정도는 기분좋게 돈을 내놓고, 매도자도 출발비를 당연하게 여기게 됐다는 얘기다.