최근 서울과 수도권 등 일부 지역을 중심으로 부동산 과열 현상이 심화되는 가운데 정부가 내달 말로 유예가 종료되는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제를 일부 지역에 대해 강화했다. 규제가 경기 하락 요인으로 작용할 수 있다는 지적에 따라 우선 지역별로 LTV와 DTI를 선별 적용하는 방안이 확정됐다.

이 가운데 DTI를 강화하면 당장 2개월 후부터 부동산 시장의 안정 효과가 발생하지만 LTV 강화는 별다른 영향이 없다는 분석이 나왔다.

한국은행 경제연구원 정호성 연구위원과 이지은 부연구위원이 19일 발표한 '주택실거래 자료를 이용한 주택부문 거시건정성 정책 효과'에 따르면 오는 8월 정부가 DTI 규제를 강화할 경우 2개월 후부터 주택가격 상승세가 잡힐 것으로 보인다.

이번 연구는 지난 2006년 3월부터 2015년 6월까지 서울·경기 및 부산 등 5대 광역시의 98개구 실거래 주택가격지수를 토대로 분석됐다. 해당 기간 LTV 규제 강화는 28차례, DTI는 200차례 실시됐고 규제 완화는 각각 135차례, 156차례 진행됐다.

그 결과 DTI 규제 강화 시 주택 초과수익률은 2개월 후 하락했다가 6개월 후부터 본격적으로 내려갔다. 초과수익률은 규제 시작 시점을 기준으로 산출한 것으로 실제수익률에서 규제 변경이 없었을 경우 기대되는 수익률을 뺀 값이다. 누적 초과수익률은 DTI를 강화하고 2개월 후부터 하향했다. 서울과 수도권 및 5대 광역시 모든 곳에서 이 기대 효과가 발생했으며 5대 광역시의 경우 규제 완화 시 오히려 가격이 하락했다.

반면 LTV 규제 강화 시에는 정책 효과가 미미했다. 주택가격 상승으로 주택담보 가치가 상승해서 LTV를 강화하더라도 대출가능 금액이 커졌기 때문으로 분석된다.

다만 규제 완화 시에는 DTI와 LTV 모두 정책이 의도한 대로 효과가 발생했다.

정호성 연구위원은 "DTI 규제한도가 10%포인트 증가(완화)하면 주택가격은 3.80%포인트 상승하는 효과가 나타났다"며 "탄력성 개념"이라고 설명했다.

그는 또 "LTV와 DTI를 구분 않고 보면 규제 강화 시 6개월 후부터 초과수익률 하락세가 유의미하게 나타났다"며 "서울 지역은 25개 자치구 대부분에서 주택 평균초과수익률이 플러스이던 것이 규제 강화 9개월 후에는 강남·종로·동대문 등 5개구를 제외하고는 마이너스가 됐다"고 전했다.

한편 이번 연구에서 주택거래 증가는 주택가격을 상승시키고 미분양 주택 수 증가와 주택담보대출 금리 상승은 주택가격을 하락시키는 것으로 확인됐다.

정부는 지난 2002년 투기과열지구에 LTV 규제를 처음 도입한 바 있으며 2009년 이후에는 2005년 도입한 DTI 위주로 접근했다. 그러다가 지난 2014년 LTV와 DTI 규제를 한 번에 완화했다.