-금융회사, 高 DSR 별도 관리

-임대업 이자상환비율 주택 1.25배, 비주택 1.5배



다주택자의 추가 대출이 사실상 어려워지는 신DTI(총부채상환비율)가 내년 1월 시행된다. DSR(총체적상환능력심사제)는 금융권 자율에 맡겼지만 고(高)DSR은 별도로 관리해야 한다.

이와 함께 그간 취약부문으로 지목된 개인사업자와 부동산임대업자에 대한 대출 심사도 대폭 강화하기로 했다.

금융위원회는 26일 이 같은 내용을 골자로 하는 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 지난달 내놓은 10·24 가계부채 종합대책의 후속 조치다.

핵심은 금융회사가 대출자의 소득과 부채를 최대한 정확하게 반영해 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려주겠다는 것이다.

손병두 금융위 사무처장은 26일 "상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표"라고 말했다.



◆ 新DTI, 다주택자 원천 봉쇄

신DTI는 기존 DTI에서 소득과 부채 산정방식을 더 깐깐하게 개선했다.

가장 큰 차이는 현재 DTI는 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 이자상환액만 반영하지만 신DTI는 기존 주담대의 원리금 상환액까지 감안해 대출한도를 결정한다는 점이다.

기존 대출의 유형에 관계 없이 원금분할상환을 가정하며, 다주택자는 2번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한해 신DTI를 산정한다. 다주택자가 만기를 길게 늘리거나 거치식으로 대출받아 규제를 빠져나가지 못하게 하겠다는 의도다.

중도금·이주비 대출의 경우 기존 차주가 새로 주담대를 받으려고 하면 부채에 포함시켜 다주택자의 추가 대출을 사실상 어렵게 했다.

소득 역시 안정성을 고려해 1년치만 확인하던 것을 '2년'으로 기간을 늘린다.

증빙소득이 없다면 예외적으로 연금납부액 등 인정소득과 카드사용액 등 신고소득으로 소득을 산정하지만 일정비율(인정 5%·소득 10%)을 차감하고 소득한도를 최대 5000만원으로 제한한다.

향후 소득이 높아질 것으로 예상되면 연령 제한 없이 일정비율을 증액해 반영한다.

주담대뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 반영해 대출 한도를 산정하는 DSR는 내년 하반기 은행권부터 도입한다. DSR의 소득 산정방식은 신DTI와 동일하지만 이 기준에 따른 산정이 어려울 경우 금융회사에게 자율성을 부여한다. 우수거래고객 대출 등 증빙소득을 보지 않는 신용대출의 경우 인정·소득을 확인하거나 소득을 보지 않고 고DSR 대출로 분류해 별도로 관리해야 한다.

◆ 자영업자·임대사업자도 소득 따져서 대출

내년 3월부터는 개인사업자 대출심사도 소득을 따져 더 깐깐하게 한다.

부동산 임대업은 대출 심사시 RTI(임대업 이자상환비율)를 산출해 적정성 여부를 심사하게 된다. RTI 기준은 주택 1.25배, 비주택 1.5배다.

금융위가 한 은행의 RTI 도입 시 영향을 분석한 결과에 따르면 주택 임대업 RTI 1.25배 적용 시 2014~2017년 9월까지 이뤄진 부동산임대업 대출의 21.2%가 기준에 미달했다. 비주택 임대업도 RTI 1.5배 적용시 대출의 28.5%가 기준 미달인 것으로 나타났다.

자영업은 1억원 이상 신규 대출시 차주의 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 여신심사에 활용토록 했다. LTI는 차주의 소득 대비 개인대출을 포함한 전 금융권 대출의 비율을 말한다.

자영업자 대출은 지난 2012년 말 355조원에서 2016년 말 521조원으로 급증한 상태다.

이와 함께 금융회사는 업종별 쏠림 방지를 위해 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고, 업종별 한도를 설정해야 한다. 자영업자 대출은 금액 기준으로 부동산임대, 제조, 도매, 소매, 음식업종이 전체의 72%를 차지하고 있다. 차주수 기준으로는 음식, 소매, 도매업이 전체의 3분의 1에 달한다.