8억 4000만 원. 정부가 서울 강남 4구 재건축 아파트의 재건축부담금을 예측한 결과다. 부동산 시장은 패닉 상태다. 재건축 사업에서 조합원 개개인이 부담해야 할 기본 분담금 외에 인당 3억∼4억원, 최고 8억원이 넘는 돈을 개발부담금이라는 '세금'을 내라는 것은 사업하지 말라는 것이기 때문이다. 강남의 한 부동산 중개업소 사장은 "양도차익이 난 것도 아니고, 8억원이 넘는 분담금을 내고 재건축에 나설사람이 몇이나 되겠냐"며 시장 패닉을 우렸다.

◆최대 8억4000만원 부담금 폭탄 예고

국토교통부는 조합 설립이 완료된 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 15개 단지를 포함해 서울 지역 20개 단지의 재건축 부담금을 분석한 결과, 조합원에게 부과되는 부담금은 1인당 평균 3억7000만원 내외라고 21일 밝혔다.

특히 재건축 아파트가 밀집한 강남 4구는 조합원당 평균 부담금이 4억4000만원이었다. 단지별는 예상 부담금 차이가 난다. 강남 4구의 15개 단지 중 예상 부담금이 가장 많은 곳은 8억4000만원이다.

가장 적은 분담금액은 1억6000만원이다. 4곳은 6억원이 넘었고, 4억~6억원 미만은 5곳, 2억~3억원 미만은 5곳이었다. 2억원 미만은 1곳이었다.

오는 5월 재건축 부담금 통지를 앞둔 시점에서 이번 발표는 김현미 국토부 장관의 재건축 연한 연장 발언과 함께 재건축 단지에 심리적 압박을 주기 위한 것으로 해석한다.

국토부 관계자는 "재건축 종료후 입주시점의 가격과 집값 상승률을 최대한 보수적으로 적용한 것이 이 정도 금액"이라며 "앞으로 집값이 더 많이 오르면 부담금은 더 커질 수 있다"고 경고했다.

시장 참여자들은 당혹감을 감추지 못한다.

그동안 개발이익이 큰 반포 주공1단지 등 강남권 재건축 저층 아파트 단지들이 자체적으로 감정평가사 등을 동원해 계산해본 결과 많아야 부담금액이 인당 3억∼4억원이었다. 국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "'4중 족쇄'를 채우려는 것 같다"며 "실제 부담금이 이렇게 높게 나온다면 조합원들은 재건축을 계속할지, 과거처럼 규제완화가 될 때까지 기다리며 사업을 중단할지 갈림길에 놓일 것"이라고 말했다.

◆전방위 압력, 강남 불패신화 깨질까

전문가들은 이러한 청구서가 실제 부과될 경우 부동산시장이 얼어붙을 것으로 본다. 조합원들이 출혈을 해 가면서 분담금을 낼리 없기 때문이다.

잠실의 한 중개업소 A소장은 "대출이 막힌 상태에서 내집 장만하면서 3억원, 8억원의 부담금을 내려고 현금을 쌓아놓고 사는 사람이 몇 명이나 되겠느냐"며 "실제 부담금이 이렇게 부과된다면 두 손들 조합원들이 상당할 것이다. 여기에 보유세까지 강화한다면 상당수 중개업소는 문을 닫아야할 처지에 놓일 것"이라고 걱정했다.

서울 집 값은 작년 8·2 대책 이후에도 일시 주춤했다가 최근 다시 1%대를 넘어서며 회복세다. 이에 따라 정부는 민간택지 분양가 상한제 지역을 선정하거나 일시적 2주택자의 양도세 면제 요건을 강화하는 등 다양한 대채을 내놓을 가능성이 있다. 특히 보유세 인상이라는 '빅 카드'드를 꺼낼 가능성도 크다.

김동연 경제부총리가 최근 보유세 인상 가능성을 자주 거론하고 있고, 여당에서도 다주택자 등에 대한 보유세 강화 여론이 높다.

한편 정부는 전세를 끼고 주택을 사들여 시세 차익을 노리는 이른바 갭투자가 다시 증가하고 있다고 밝혔다. 8·2 대책으로 제출이 의무화된 자금조달계획서를 분석한 결과, 이미 임차인이 있는 주택을 ·매수한 경우는 지난해 10월 38.6%에서 12월 59.2%로 급증했다.

국토부는 국세청과 지자체 등 관계기관과 합동으로 '부동산 불법거래 합동점검반'을 가동하고 있으며, 특히 서울에서는 100명 이상의 단속 공무원을 투입해 상시적으로 불시 단속을 한다고 밝혔다. 특히 불법거래가 의심되는 경우 특별사법경찰을 투입해 강도 높은 점검을 벌일 예정이다.