자료=한국은행>

부동산 '강남 불패'. 천정을 뚫었다고 해도 빈 말이 아닐 정도로 자고 나면 억 단위로 뛴다. 부동산 가격이 오를 때마다 어김없이 고개를 드는 것이 '공급 부족'이다. 문재인 정부도 공급 확대정책을 쓰고 있다. 수급의 균형을 맞춰 집값을 잡겠다는 것. 하지만 정책과 현실이 따로가면서 이 같은 정책에 물음표가 붙는 게 현실이다.

이유가 있다. 투기적 부동산 시장에선 수요가 늘어도 공급은 오히려 준다. 학습효과가 이를 잘 말해 준다. 강남 인근에는 강남을 대체할 목적으로 조성된 도시가 많다. 분당·판교·위례 등이다. 하지만 '천당 위 분당, 분당 위 판교'라는 말처럼 판교신도시 건설은 시장 참여자들의 투기 심리만 자극했다.

부동산시장에는 '규제의 역설(paradox)'이 뚜렷하다.

1일 부동산 시장에 따르면 지난 2월 4주차 서울 아파트 매매가격은 0.4% 올랐다. 신도시와 경기·인천은 각각 0.14%, 0.02% 상승해 지난주와 비슷한 흐름을 보였다.

송파는 주공5단지 가격이 떨어졌으나 잠실동이나 신천동, 방이동 등 대단지 아파트가 상승세를 이끌었다. 신천동 진주, 잠실동 잠실엘스, 방이동 올림픽선수기자촌, 문정동 올림픽훼밀리타운 등이 500만~1억원 정도 올랐다. 종로는 3500만~5000만원 올랐다. 성동구는 옥수하이츠와 옥수삼성, 응봉동 대림1차, 금호2가동 금호자이2차 등이 500만~1억원 정도 올랐다.

"가격주문에 사겠다는 사람들은 많지 않다. 그동안 새 아파트여서 매물은 없고 가격은 부르는 게 값이었는데 요즘 들어 분위기가 주춤하다."(서울 마포구 공덕동의 B중개업소)

이 같은 규제의 역설 원인은 투기수요에서 찾는 전문가들이 많다.

국제통화기금(IMF) 개인이 아파트를 여러 채 사거나 분양권을 전매하는 것은 투기 수요의 방증이라고 지적했다.

IMF는 "서울과 수도권 지역의 아파트값은 강력한 수요와 기록적 저금리를 반영해 여전히 상당한 급등세를 보인다"고 설명했다. IMF는 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비율이 90%를 웃돌아 집값 조정과 급격한 금리 상승시 취약성이 커졌다고 지적했다.

올해 들어 글로벌 증권시장에서 미국 금리의 '역설'도 보인다. 통상적으로 금리가 오르면 채권값이 떨어져 채권보다는 주식 투자가 낫다. 하지만 연초 자금 흐름은 이 같은 정설과는 사뭇 다르다. 올해 세너 차례가량 미국이 금리를 올릴 것이란 전망에도 투자자들의 뭉칫돈은 해외채권형에 몰리고 있다.

이 같은 미국 금리의 역설 원인은 도널드 트럼프 미국 대통령의 행보에 불안감을 느낀 투자자들이 주식보다는 기대수익률이 다소 낮더라도 상대적으로 안전 자산인 채권 투자에 베팅하고 있는 것으로 해석된다.

금융투자협회에 따르면 지난 27일 기준으로 올해 들어 해외채권형 펀드로 유입된 자금은 1조24억원이다. 전체 해외펀드순자산은 51조3939억원이다.

한·미 간 기준금리 역전 우려에도 외국인은 한국 채권을 사들이고 있다. 지난 1월 한달 동안에 상장채권 4조6150억원 규모를 장바구니에 담았다. 만기상환(2조3000억 원)를 제외한 순투자액은 2조3220억원에 달한다. 이들이 미국의 금리인상 우려에도 한국시장에서 발을 빼지 않는 것은 국내 경제의 기초체력이 탄탄한데다 '분산 투자나 재정거래'차원에서 매력이 커서란 분석이다.

금리의 역설은 여기에 그치지 않는다.

한국은행에 따르면 지난해 말 가계신용(가계부채) 잔액은 1450조9000억 원으로 전년 동기 대비 108조4000억 원(8.1%) 증가했다. 연간 부채 증가율은 3년 만에 한 자릿수로 떨어졌지만 금리 인상이 본격화된 가운데 여전히 소득에 비해 가계 빚 증가세가 가팔라 취약계층이 부실의 진원지가 될 수 있다는 우려가 나온다.

올해 들어서 가계 빚은 늘고 있다. 지난 1 말 기준 은행의 가계대출(주택금융공사 정책모기지론 포함)은 전달보다 2조7000억원 늘어난 769조5000억원으로 집계됐다. 부동산 투기 광풍과 무관치 않아보인다. 한국은행은 "주택 관련 자금 수요가 늘어난 데다 인터넷전문은행의 신용대출이 꾸준히 이뤄지며 전달과 비슷한 수준으로 증가했다"고 설명했다.



금 가격(4월 물)도 뉴욕상업거래소에서 온스(31.1035g)당 1,317.90달러(2월 28일 기준)를 기록했다. 최근 달러 강세에 주춤하고 있지만 지난해 12월 말 1240 달럴와 비교하면 금값이다. 금 가격 상승은 미국 국채 랠리와 관련이 깊다. 금값은 미국 달러로 표시된다. 이 때문에 달러 가치가 오르면 다른 통화를 보유한 투자자들은 금을 사기 어렵다는 게 일반적이다.

하나금융투자 김훈길 연구원은 "일반적으로 금리와 금은 역상관성을 보유한다"면서 "그러나 환경에 따라 다른 결과가 나타나는 경우도 있다. 2000년대 중반 '골디락스' 장세가 이에 해당한다"고 말했다.김 연구원은 "당시 금리 상승에도 증시, 부동산, 커머더티(원자재) 가격이 모두 동반 상승했다"면서 "올해 역시 낮은 물가와 높은 경제성장의 골디락스 국면이 예상된다"고 분석했다.