중국의 부동산시장이 지난 1998년 주택거래 자유화 이후 올해로 20년을 맞이했다.

정부 정책방향에 의해 좌우되는 중국의 부동산시장은 지난 2016년 9월 부동산시장 안정화 대책 등으로 주택가격, 주택판매 및 건설투자 등 주요 지표가 위축되고 있다. 중국 정부는 대도시의 경우 투기수요 억제를 위해 규제를 강화하고 있고 중소도시는 과잉재고 해소를 위해 규제를 완화하는 등 이원화(two-track) 정책을 지속하고 있다.

일각에서 정부 규제에 따른 주택가격 및 거래량 부진으로 중국의 부동산경기 악화에 대한 우려가 나오는 가운데 정부의 시장 통제력을 감안, 안정세를 유지할 것이란 전망이 나온다.

한국은행 조사국 중국경제팀이 6일 발표한 '해외경제 포커스 최근 중국 부동산시장 동향 및 평가'에 따르면 중국 부동산시장은 지난 주택거래 자유화 이후 정부 정책에 따라 과열과 조정 국면을 반복했다.

지난해부턴 정부의 부동산시장 규제 여파로 주택가격 및 거래량이 둔화되고 있으며 신규 부동산 개발 투자 등도 위축되고 있다. 1·2선 도시의 주택가격 상승률은 지난해에 이어 올 1분기에도 하락세를 지속했다. 반면 3·4선 도시의 주택가격은 지방정부의 수요확대 정책에 힘입어 상승했다.

한은 조사국 중국경제팀 김대운 과장은 "부동산 가격 상승세 둔화가 주택판매 및 신규 착공 부진으로 이어지면서 부동산 개발투자가 감소하고 있다"고 진단했다.



중국 정부는 주택가격 양극화에 대응하여 대도시는 투기수요 억제를 위한 규제 강화, 중소도시는 미분양 주택재고 해소를 위한 규제 완화 등 이원화 정책을 실시하고 있다. 1·2선 도시에선 외지인의 주택 구매를 제한하고 대출금리 인상 등을 통해 주택가격의 급격한 변동을 억제하고 있다. 3·4선 도시는 보조금 지원 및 주택 구매요건 완화 등을 통해 주거수요 확대 노력을 지속하고 있다.

김 과장은 중국의 부동산시장 리스크 요인에 대해 "부동산경기 악화에 따른 성장 둔화 가능성과 주택가격 버블 확대로 인한 금융리스크 증폭 등 리스크 요인이 잠재되어 있다"고 지적했다.

먼저 부동산시장 규제와 공급측 구조개혁 등이 소비 부진과 부동산 투자 위축으로 이어지면서 성장이 둔화될 가능성이 높다는 설명이다. 부동산시장에서 파급되는 중국경제의 성장세 둔화는 세계경제 성장 및 국제 원자재가격 등에도 부정적 영향을 미칠 것으로 예상했다.



이어 가계, 지방정부 및 부동산 개발기업이 금융기관을 통해 막대한 유동성을 부동산시장에 공급함에 따라 관련 익스포저가 급증하고 있다고 봤다. 가계는 저소득층의 부채상환부담이 가중되었으며 부동산 개발기업은 담보자산 부실화 가능성 등으로 채무불이행 리스크가 확대됐다. 지방정부는 국유토지의 사용권 판매에 대한 의존도가 높은 상황으로 지방정부 융자플랫폼(LGFV)을 통한 우회적 부채 차입 확대로 리스크가 증가했다.

김 과장은 "중국 부동산시장의 양면성을 감안할 때 부동산시장 규제와 성장 간의 균형을 추구하는 중국 정부의 이원화 정책은 상당기간 지속될 것으로 예상된다"며 "향후 중국 부동산시장은 견조한 수요 지속에 따른 가격 상승 압력에도 불구 정부의 통제력을 감안할 때 안정세를 유지할 것으로 보인다"고 전했다.