전세가격이 계속 하락하면 부채가 많은 국내 3만여 임대가구는 세입자들의 전세보증금 반환도 어려울 수 있다는 분석이 나왔다. 금융자산을 처분하거나 금융기관에서 대출을 받더라도 전세 보증금 하락분을 감당하기가 어렵다는 것이다.

한국은행은 19일 발표한 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검' 보고서에 따르면 향후 전세가격이 10% 하락 시 국내 211만 임대가구의 1.5%인 약 3만2000가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 나타났다. 임대가구는 본인의 집을 남에게 빌려준 가구를 의미한다.

이는 지난해 가계금융복지조사를 기반으로 임대보증 부채를 받은 가구 중 보증금 차액이 금융자산을 초과할 경우를 대상으로 했다.

3만2000가구의 반환 부족 자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000~5000만원 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%로 나타났다. 이들은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%에 해당하는 대출을 받아도 보증금 차액을 세입자에게 돌려주기가 어렵다는 것이다.

나머지 92.9%는 임대가구는 보유 중인 금융자산의 처분만으로 보증금 반환이 가능했고, 5.6%는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능했다.

국내 임대가구의 소득구성을 보면 고소득가구(4~5분위)의 비중이 지난해 3월 기준 64.1%로 전체가구(40.0%)를 크게 상회했다. 이들 가구는 실물자산을 가구당 평균 8억원 가량 보유하고 있어 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지 중이다.

특히 전체 임대가구 중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구의 비중은 지난해 3월 기준 0.6% 수준에 불과했다. 한은 관계자는 "'깡통전세' 가능성이 있는 비율이 매우 낮다는 의미"라고 설명했다.



그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화하고 있었다.

지난 2012년 3월부터 지난해 3월까지 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승했지만 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다. 이는 차입 및 갭투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적이다.

지난해 3월 기준으로 임대가구의 가구당 평균 금융부채는 1억1000만원으로 전체가구의 금융부채 5000만원을 크게 상회했다.

이에 따라 금융자산 대비 보증금 비율도 2012년 3월 71.3%에서 지난해 3월 78.0%까지 상승했다. 특히 금융부채를 보유한 임대가구의 경우 지난해 3월 기준 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아졌다.

한은 관계자는 "향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하다"면서도 "부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

한편 임차인(집을 빌린 사람)의 전세자금대출 건전성은 양호한 것으로 나타났다. 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년 말 기준 92조5000억원으로 전체 가계대출의 6.4%였다. 국내은행 전세자금대출 연체율은 2018년 6월 말 기준 0.18%로 전체 가계대출의 0.25%를 하회했다.