강북 자사고 설립 후 아파트가격·전세가 들썩… 자사고 폐지 후엔 어떻게 될까





서울 강북 지역에 자율형사립고(자사고)가 설립된 이후 학생 전입이 늘면서 비교육특구인 이 지역의 아파트 가격과 전세가 상승률이 교육특구인 강남구와 서초구보다 더 높았다는 조사결과가 나왔다.

올해 서울시교육청의 자사고 운영성과 평가 등에 따라 내년에 일반고로 전환이 예고된 자사고 8곳 중 6곳이 강북 지역 소재여서 강북 자사고 퇴출이 부동산 시장에도 적지않은 영향을 끼칠 것으로 예상이 나온다. 강북 소재 일반고 전환 예정인 자사고는 경희고, 신일고, 이대부고, 이화여고, 중앙고, 한대부고다.

7일 종로학원하늘교육과 부동산114가 자사고가 본격 설립된 2010년을 전후해 서울시내 25개구 부동산가격과 학생 전출입현황을 분석한 결과 이 같이 나타났다.

일반적으로 학원과 학교 등 교육여건이 좋은 이른바 '학세권'은 부동산 가치를 높이는 요인으로 알려져 있으나, 자사고 유무와 부동산가격의 인과관계를 파악한 분석은 이번이 처음이다.

분석 결과, 자사고가 설립되기 이전에는 강남, 서초, 송파, 양천 소재 아파트 평당가격 상승률이 서울 25개구 중 최상위권이었으나, 자사고 설립 후엔 마포, 서대문 등 비교육특구 아파트 평당 가격 상승률이 가장 높아졌다.

자사고가 도입되기 이전인 2000년에서 2009년 서울 25개구 아파트 가격 최대 상승률 1위~5위는 모두 교육특구가 차지했다. 강남구는 2000년에서 2009년 아파트 3.3㎡당 가격 상승률이 228.3%(1036만원 → 3401만원)로 1위였다. 이어 서초구 208.1%(938만원 → 2890만원), 양천구 196.8%(691만원 → 2051만원), 송파구 192.2%(862만원 → 2519만원), 노원구 186.6%(448만원 → 1284만원) 순이었다.

반면, 자사고가 지정된 2010년부터 2018년까지 아파트 가격 상승률은 1위에서 3위까지가 모두 지역 내에 자사고가 설립된 비강남권이었다. 성동구는 이 기간 중 76.0%(1610만원 → 2834만원) 올라 1위를 차지했고, 서대문구 69.2%(1216만원 →2058만원), 마포구 64.4%(1679만원 →2760만원), 서초구 59.8%(2923만원 →4670만원), 동작구 58.3%(1541만원 → 2440만원) 순으로 아파트 가격이 뛰었다.

특히 자사고 설립후 2010년 이후부터 강남, 서초 등 교육특구로 전입한 학생이 급감했다. 강북의 자사고가 강남 교육특구로의 학생 전학 수요를 억제했고, 부동산에도 일정부분 영향을 미쳤을 것이란 추정이 가능하다.

아파트 평당 가격의 영향은 공급량이나 부동산 정책 등의 여러 변수들이 있다는 점을 고려해, 아파트 전세가격 상승률도 함께 분석한 결과도 아파트 가격과 비슷한 추이를 보였다.

자사고 지정 전 2001년~2009년까지 전세가격 변동률이 가장 높은 곳은 양천구(8.5%)였고, 강남구(7.6%), 송파구(7.5%), 동작구(7.4%), 노원구(7.3%), 서초구(7.3%) 순으로 상위 6개 지역 중 5곳은 교육특구였다.

하지만 자사고가 지정된 이후 2010년~2018년까지 전세가 변동률은 성동구(8.9%)가 1위였고, 동작구(8.8%), 마포구(8.7%), 성북구(8.6%), 영등포구(8.5%)로 나타나 기존 교육특구는 단 한 곳도 없었다.

특히 자사고가 설립된 동의 전세가가 전반적으로 높아진 것으로 나타났다. 반면 강남구 일원동과 대치동, 양천구 목동, 서초구, 반포구 등 교육특구 변동률은 자사고 지정전보다 낮아졌다.

가장 크게 상승한 지역은 신일고가 소재한 강북구 미아동으로 자사고 지정 전 4.1%에서 지정 후 8.7%로 크게 상승했다. 경문고가 소재한 동작구 동작동도 4.3%에서 8.2%로 올랐고, 배재고가 있는 강동구 고덕동, 장훈고가 있는 영등포구 신길동, 선덕고가 소재한 도봉구 쌍문동, 현대고가 있는 강남구 압구정동 등의 전세가 상승폭이 컸다.

종로학원하늘교육 임성호 대표는 "부동산 가격 변동이 꼭 자사고 지정의 인과관계로 설명하기에는 부동산 정책이나 주택 공급 물량, 재개발·재건축 등의 변수도 주요 요인으로 작용하지만, 교육정책적인 측면으로 볼 경우 좋은 학교가 자기동네에도 있다는 심리적 안정감으로 좋은 지역으로 전학을 가야 한다는 강박관념은 일정부분 완화되었을 것으로 추정된다"고 말했다.

이어 "자사고 변수 외에도 수시 확대정책 또한 학교내신으로 불리한 지역을 기피했을 가능성도 있다"며 "자사고 지정 폐지 등의 변수가 있다고해도 이미 올라갈데로 올라간 지역에는 부동산 가격에 대한 진입 장벽이 크게 높아졌기 때문에 과거처럼 급격한 이동이 일어나기에는 한계가 있을 수 있다"고 전망했다.