올 부동산 시장은 정부의 강력한 규제 정책으로 강보합세가 예상된다. 분양시장은 서울 강남과 마포·용산·성동(마용성) 일대 새 아파트를 중심으로 청약경쟁이 치열할 전망이다. 분양가 규제로 당첨만 되면 '로또 아파트'가 될 개연성이 높기 때문이다. 또 중도금 대출 등이 가능한 분양가 9억원 이하 아파트에도 수요가 집중될 전망이다.

◆아파트 가격 보합세, 거래량 감소

1일 부동산 전문가들은 정부의 12·16 대책 발표 이후 서울 아파트 값은 오는 하반기까지 강보합세를 유지할 것이라고 전망했다. 분양가상한제에 이어 연이은 규제가 관망세로 이어질 전망이다.

주택산업연구원의 '2020년 주택 시장 전망'에 따르면 아파트를 포함한 서울의 올해 매매가는 1.2% 상승할 것으로 예측했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "강남을 포함해 고가 아파트가 시장을 주도하는 일은 줄어들고 하반기까지 가격 변동은 없을 것"이라고 전했다.

수도권은 분양가상한제, 3기 신도시, 다주택자 양도세 중과 유예 등 주요 이슈가 총선과 맞물리며 2020년 상반기는 시장 불확실성과 변동성이 극대화될 전망이다.

지방의 경우 지방광역시 강세, 기타 지방 약세흐름이 유지되는 상황에서 ▲과잉공급 문제의 점진적 해소에 따른 하방압력 둔화 ▲지역기반산업 개선 기대감 ▲지방 규제지역 해제로 인한 국지적 기대감 등으로 주택가격 하방압력이 개선될 전망이다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "서울 내 아파트 매매가격은 평균상승률보다 하락해 보합세로 접어들어 1년간 유지될 것"이라며 "수도권 역시 서울처럼 거래량이 줄어들 것"이라고 예상했다.

2020년 주택매매거래는 전국적으로 작년 대비 8% 증가한 81만건이 될 것으로 보인다.

정부의 규제정책 영향이 강화되는 가운데 2020년 주택시장 5대 영향변수는 ▲주택관련 대출규제 ▲분양가상한제 ▲금리 ▲거시경제여건 등이 꼽힌다.

주택산업연구원에 따르면 공급은 10~20% 내외로 감소하면서 ▲인허가(41만호) ▲착공(34만호) ▲분양(25만호) ▲준공물량(46만호) 수준이 될 것으로 보인다.



◆ 강남, 마·용·성 등 중저가 아파트 강세

2020년 유망 부동산은 여전히 강남과 그 주변 지역이 거론되고 있다. 부동산114에 따르면 지난 2019년 마지막 주 서울 아파트값은 전 주 대비 상승폭이 0.08% 줄어든 0.15% 상승으로 마감됐다. 재건축이 0.29%, 일반 아파트는 0.13% 올랐다.

서울은 전주에 비해 매수세가 줄었지만 여전히 학군, 교통 등 입지여건에 따라 가격이 국지적인 상승세를 유지하는 모습이다. 지역별로는 ▲강동(0.44%) ▲구로(0.25%) ▲금천(0.24%) ▲강남(0.23%) ▲마포(0.23%) ▲노원(0.22%) 순으로 올랐다.

강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트와 고덕아이파크, 명일동 삼익그린2차, 둔촌동 둔촌주공 등이 500만~5000만원 상승했다. 구로는 온수동 온수힐스테이트, 신도림동 대림1·2·3차가 500만~3000만원 상승했다.

강남은 대치동 래미안대치팰리스1단지, 개포동 주공고층6·7단지, 압구정동 신현대 등이 2500만~7500만원 상승했다. 마포는 상암동 월드컵파크2·3단지와 성산동 성산시영, 공덕동 래미안공덕2차 등 구축 아파트들이 1000만원~2000만원 올랐다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "민간택지 분양가상한제로 고가 아파트 보다는 9억원 이하 중저가 아파트가 강세로 떠오를 것"이라며 "분양가상한제 아파트, 즉 강남 재건축 아파트와 마·용·성 지역 뉴타운 아파트가 분양하면 수요자가 몰릴 것"이라고 전망했다.

명지대 부동산학과 권대중 교수는 "부동산 대책 발표 이후 가격이 9억원 이하, 9억~15억원 대 아파트는 보합세를 유지할 것이다"이라며 "대출 규제가 있기 때문에 앞으로 수요자는 자금 마련방법과 투자처를 신중하게 살펴야 할 것"이라고 지적했다.