서울 강남 압구정 재건축 아파트 시장이 강도 높은 대출 규제와 재건축 초과이익환수제 합헌 결정으로 직격탄을 맞으며 싸늘하게 식고 있다. 매수자들이 관망세로 돌아선 데다 보유세 폭탄을 우려한 매도자 간 눈치보기 장이 이어지고 있다. 매매가는 당분간 보합세를 유지할 것으로 보인다.

6일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 압구정아파트는 정부의 12·16 대책 직후 거래가 줄어 들며 매도자와 매수자 간 눈치싸움 양상이다. 분양가상한제와 시가 15억원 초과 대출 금지(일부 지역), 재건축 초과이익환수제 합헌 결정, 초강력 세무조사 예고 등으로 매수세가 위축됐기 때문이다.

국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 지난해 12월 압구정동 아파트 거래는 단 8건에 불과하다. 전월 28건 대비 20건 줄어든 수치다.

압구정 현대·미성·한양 등 아파트는 지난 1976~1987년에 준공됐다. 모두 재건축 초기 단계로 전세가격이 매매가 대비 20~30% 수준이다. 예전에는 아파트값의 최대 40%까지 대출이 가능해 전세를 끼고도 일부 추가 대출이 가능했지만 12·16 대책 이후 대출이 금지돼 전세금을 제외한 나머지 부분은 모두 순수 본인 자금력에 의존해야 한다.

종합부동산세율 상향과 공시가격 현실화로 보유에 대한 부담이 커지며 상반기 이후 다주택자의 매물이 나올 개연성이 높다. 12·16 대책에 따르면 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적(2019년12월18일~2020년6월30일)으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다.

지하철 3호선 압구정역 인근 부동산중개업소 관계자는 "압구정동 아파트의 경우 매매가 대비 전세가율이 40%도 되지 않아 전세를 끼고 세세차익을 노리기 어렵다"며 "일부 매물이 나올 것이란 기대감은 있지만 많지는 않을 것"이라고 했다.

압구정동 아파트 실거래가는 지난 12·16 대책에도 불구하고 한 달 사이 1억원 가까이 올랐다. 각종 규제 적용 대상이지만 올 한 해 동안 꾸준히 오름세를 보였다. 지난해 11월 현대 3차 아파트 전용 82.5㎡가 22억5000만원, 현대6차 아파트 전용 144.7㎡가 36억5000만원에 거래된 것과 비교해 12월 현대 3차 아파트 전용 82.5㎡는 23억5500만원, 현대6차 아파트 전용 144.7㎡가 37억원에 거래되며 5000만원~1억원 올랐다.

인근에 있는 한양아파트도 마찬가지다. 한양 6차 아파트 전용 106.71㎡는 11월 24억원, 12월에는 24억8000만원의 실거래가를 기록했다. 한 달 동안 8000만원이 오른 셈이다. 현재 압구정동 아파트 12월 평균 매매가는 3.3㎡당 6428만원으로 11월 6375만원에 비해 소폭 상승했다. 12월 평균 전세가는 3.3㎡당 1917만원, 11월은 1914만원이다.

이처럼 가격은 한시적으로 오름세를 보였지만 곧 보합세에 접어들 전망이다. 실제로 서울 아파트값(지난달 30일 기준)은 지난주 0.10% 대비 0.08% 올라 오름폭이 감소했다. 강남4구(동남권)의 아파트 매매가격은 2주전 0.10%에서 지난주 0.07%로 오름폭이 둔화했다. 전세가는 2주전 0.23%에서 지난주 0.19%로 오름폭이 둔화됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "압구정동은 고가 아파트가 많아 가격이 쉽게 떨어질 일은 없을 것으로 보이며 그렇다고 해서 급상승하는 일도 없을 것"이라며 "앞으로는 가격 상승폭 둔화 현상이 이어지면서 숨고르기 현상을 나타낼 것"이라고 전망했다.