[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 감리비 증액계약에서 사전 총회 의결이 있었는지 여부

예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약은 사전에 조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 합니다(도시정비법 제45조 제1항 제4호). 사전 총회의 의결 없이 체결된 계약은 무효라는 것이 대법원의 확고한 입장입니다.

계약의 상대방이 이러한 법적 제한이 있다는 사실을 몰랐다거나, 유효한 총회 결의가 있었는지에 관하여 잘못 알고 있었다고 하더라도 계약은 무효입니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결). 또한 대의원회가 이를 대신 할 수도 없습니다(도시정비법 제46조 제4항, 동법 시행령 제43조 제3호).

재건축재개발 조합이 감리업체와 용역대금을 증액하는 변경계약을 체결하는 경우에도 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이에 A조합은 이러한 변경계약을 체결하기에 앞서 총회의 의결을 거쳤습니다. 다만 총회에서 배부된 안내 책자에 "실제 정산 시에는 이사회 및 대의원회에서 각 항목별로 정밀 심의를 거쳐 꼭 지급해야 하는 금액만을 지급할 예정"이라고 기재되어 있었습니다.

이에 따라 조합은 변경계약을 체결하였는데, 그 후 대의원회에서는 위 변경계약 추인 안건을 부결시켰습니다. 이러한 경우에 위 변경계약은 효력이 있을까요?

이에 대해서 서울고등법원은 위 변경계약이 무효라고 보았습니다. 조합에서 있었던 총회 의결은 위 변경계약 체결을 승인하는 의결이 아니라, 이사회나 대의원회에게 변경계약 체결여부나 내용을 위임하는 것에 불과하다는 것입니다. 그런데 이러한 위임은 무효이고 설사 유효라고 하더라도 대의원회와 이사회에서 관련 안건이 부결되었으므로 위 변경계약은 효력이 없다는 것입니다(서울고등법원 2018. 11. 21. 선고 2018나2003036 판결).

그러나 대법원은 이와 입장을 달리하여 원심을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송하였습니다(대법원 2020. 1. 9. 선고 2018다299211 판결).

정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적인 내용을 총회에서 사전 의결하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 따라서 대법원도 사전에 총회에서 "추진하려는 계약의 목적과 내용, 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도"를 개략적으로 밝히고, 이에 관하여 총회의 의결이 있었다면 도시정비법이 요구하는 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다고 보고 있습니다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도1202 판결).

이에 따라 대법원은 총회 안내책자에 감리업체가 요청한 증액 내역이 항목별로 구체적으로 기재되어 있었고 변경계약서 초안 등도 첨부되어 있어 계약의 목적, 내용과 감리업체가 증액을 요청한 대금을 최대한도로 하는 조합원의 부담 정도가 명시되어 있었으므로 위 변경계약은 사전 결의를 거친 것으로 유효한 계약이라고 보았습니다.

특히 대법원은 총회 안내책자에 "실제 정산 시에는 이사회 및 대의원회에서 정밀 심의를 거쳐 꼭 지급해야 하는 금액만을 지급할 예정"이라고 기재되어 있었다고 하더라도 총회 의결을 이사회와 대의원회의 결의가 반드시 필요하다는 조건부 결의라고 볼 수 없고, 이사회와 대의원회에게 변경계약 체결 여부 등을 위임한 결의라고 볼 수도 없다고 판단하였습니다. 위 기재는 그 문언상 조합원들에 대한 안내사항에 불과하다는 것입니다.

위와 같이 총회의 사전 결의를 거쳤는지 여부에 대하여 동일한 사실관계를 두고도 달리 판단될 수 있는 바, 조합이 계약 체결에 앞서 총회의 결의를 거치는 경우, 보다 신중한 법적 검토가 필요합니다.