벨기에 브리쉘 '파이낸스 타워' 투자

해외부동산에 투자하는 국내 첫 공모리츠가 다음 달 코스피 시장에 상장한다. 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)가 그 주인공이다. 제이알투자운용은 14일 서울 여의도에서 기자간담회를 열고 제이알글로벌리츠의 상장일정을 공개했다. 저금리 상황이 지속되며 해외 부동산과 인프라 자산에 대한 대체투자 수요가 높아지고 있는 상황에서 제이알글로벌리츠의 공모에 이목이 집중되고 있다.

제이알글로벌리츠는 해외 자산 투자에 특화된 리츠다. 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(제이알제26호리츠·자리츠)가 투자한 벨기에 브뤼셀에 있는 오피스 '파이낸스 타워'를 주요 자산으로 삼고 있다. '파이낸스 타워'는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치한 연면적 19만5973㎡(약 5만9282평) 규모의 오피스 빌딩으로 자산 감정가는 14억4000만유로(약 2조원)에 달한다.

안정적인 임대차 계약이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 임차인은 벨기에 연방정부 산하기관인 건물관리청이다. 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부 주요 부처가 입주해 있다. 건물 전체 면적에 대해 오는 2034년 12월까지 중도해지 옵션 없이 장기 임차한다. 연간 임대료는 올해 기준 약 800억원이다. 임대료 인상률은 매년 벨기에 건강지수를 적용해 조정한다.

임대 수요가 높아 향후 파이낸스 타워의 자산 가치 상승도 기대할 수 있다. 건물이 소재한 지역은 브뤼셀의 중심업무지구 내에서도 벨기에 연방정부와 금융회사가 주로 위치한 펜타곤(Pentagon) 구역이다. 회사 측은 "벨기에 정부 부처가 지속적으로 집중되고 있어 높은 임대 수요가 향후에도 이어질 것"이라고 소개했다. 지역 특성 상 오피스 공급은 낮은 반면 임대 수요는 높다는 설명이다.

이를 바탕으로 7년 평균 8% 안팎의 높은 배당률을 목표로 하고 있다. 김관영 제이알투자운용 대표이사는 "차별화된 경쟁우위를 바탕으로 기업가치와 경쟁력을 끌어올리고 투자 효과를 극대화할 것"이라고 설명했다.

회사 측은 리츠의 투자매력을 6가지로 압축했다. ▲목표 배당률 8% ▲정부기관을 임차인으로 한 안정적인 임대차 ▲벨기에 브뤼셀 핵심지역에 위치 ▲최초의 해외 부동산투자 공모리츠 ▲해외 자산 투자에 특화된 독보적 전문성 ▲합리적인 리스크 관리 노하우다.

총 발행 주식 수는 9700만주. 이번 공모를 통해 총 4850억원을 조달할 예정이다. 기관투자자와 일반투자자의 배정비율은 50.5대 49.5로 각각 4900만주(450억원), 4800만주(2400억원)가 분배됐다.

일반투자자 대상 청약 물량중 절반인 2400만주(1200억원)이 소액우선배정물량으로 할당됐다. 소액우선배정물량의 한도 내에서 일반청약자의 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배정한다. 소액우선배정물량을 제외한 나머지 2400만주(1200억원)에 대해서는 기존 방식대로 청약 금액에 비례한 '경쟁배정'을 실시한다.

오는 16일~17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 후 22일~24일 청약을 받는다. 다음 달 초 코스피 시장에 상장할 예정이며 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이 맡았다.