정부가 임대차3법을 추진하면서 3년 전 세제 혜택을 주며 장려했던 '등록임대사업자 제도'를 사실상 폐지하기로 결정했다. 아파트 임대사업 시대가 끝났다는 의미다. 이에 따라 아파트 임대사업자의 반발이 거세지고 있다. 4년 단기임대 사업장에도 종합부동산세가 적용돼 6억원 이하 주택(기존에는 면제)도 종부세를 내야 하는 데다 종부세 최고세율(6%) 적용으로 세 부담이 크게 늘기 때문이다.

임대차3법(전월세 신고제·계약갱신청구권·전월세 상한제)이 시행되면 모든 전월세가 지금의 등록임대사업자의 임대주택 처럼 되기 때문에 굳이 등록임대사업자 제도를 유지할 필요가 없어진다. 임대차3법은 모든 전월세 거래를 시군구에 신고하고, 4년 이상 거주를 보장하고, 임대료 인상을 종전 계약의 5% 이내로 제한하는 내용이다.

◆ 등록임대사업자제도 사실상 폐지

정부는 7·10대책에서 '주택시장 안정 보완대책'에서 임대 의무기간 4년인 단기임대와 아파트를 구입한 뒤 8년간 세를 놓은 '아파트 장기임대 매입임대'는 폐지한다고 밝혔다. 단기임대와 아파트 장기임대 매입임대 주택을 신규 등록하더라도 기존 세제 혜택을 받을 수 없다는 의미다. 다만 아파트가 아닌 다세대, 다가구 주택에 대한 장기임대는 유지된다. 임대 의무기간은 기존 8년에서 10년으로 늘어난다. 기존 등록 임대사업자에게 주던 혜택은 임대 의무기간까지 유지하기로 했다. 이 기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소된다. 임대 의무기간 종료 전 자발적으로 등록 말소를 희망하면 과태료를 물리지 않기로 하면서 등록 임대사업자들이 임대 의무기간 전에 주택을 처분할 수 있게 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "10년 전만 해도 원룸, 다가구주택이나 다세대주택이 주류였다"며 "아파트 임대사업은 전세보증금을 지렛대로 활용해 월세보다는 자본 이득에 초점을 맞추는 경우가 많아 갭투자와 비슷한 형태로 주택시장 불안요인으로 작용했다"고 전했다. 주택임대사업이 10년 전으로 되돌아가고 있다는 게 그의 주장이다.

지난 2017년 정부는 임대주택 등록 시 각종 세제 혜택을 주겠다고 발표했다. 4년 또는 8년의 임대 기간을 유지하고, 이 기간에 임대료 상승률을 5%로 제한하면 종합부동산세 합산 배제와 양도세 감면 등의 혜택을 주기로 했다. 이는 다주택자를 임대사업자로 양성화해 임대차 시장을 투명하게 만들고, 전·월세 매물을 확보하겠다는 취지였다. 실제 국토교통부에 따르면 최근 3년 동안 등록임대주택은 크게 늘었다. 지난 2018년 6월 115만가구였던 등록임대주택은 올해 5월 159만가구로 증가했다.

세제혜택이 없어지자 등록임대 사업자 폐지에 대한 비판의 목소리도 적지 않다. 정부의 부동산 규제에 반발하는 시민들은 지난 25일 오후 서울 중구 예금보험공사 앞에서 열린 '부동산 규제정책 반대, 조세저항 촛불집회'에 참석해 임대차 3법 반대를 외치기도 했다.

◆ 오피스텔 대체 투자 '풍선효과' 예상

아파트와 달리 다세대주택, 빌라, 원룸, 오피스텔은 등록임대사업의 세제 혜택이 그대로 유지되면서 이들 상품으로 투자 수요가 옮겨가는 이른바 '풍선효과'가 나타날 것으로 보인다. 그동안 한 달 새 두 번의 강력한 아파트 규제안이 나오면서 오피스텔 미분양이 줄고 연립·다세대 같은 빌라 몸값이 오르고 있다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "추가 매입 임대사업은 불가능하고 임대시장 규제와 세부담을 고려할때 아파트 사업축소는 불가피할 것으로 보인다"라며 "사업자의 규모도 다가구·다세대 위주가 될 것으로 전망한다"고 전했다.

이달부터는 1주택자도 3억원 초과 아파트를 구매하면 전세자금대출을 갚아야 하지만 오피스텔이나 빌라는 해당되지 않는다. 전세를 살면서 3억원이 넘는 오피스텔이나 빌라를 살 수 있다는 의미다. 특히 오피스텔은 규제지역에서도 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%다. 또한 주택 수에 포함되지 않아 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에 해당되지도 않는다. 취득세율도 낮다. 다주택자에게 붙은 취득세가 8.12%인 것을 감안하면 4.6%로 상대적으로 저렴하다.

다만 오피스텔은 단기간 공급의 탄력성이 크기 때문에 공급과잉 가능성을 경계해야 한다는 지적이다. 광화문, 강남, 여의도 등 중심 업무지구를 벗어나면 애물단지가 되는 경우도 있어 입지조건도 중요하다.

오피스텔 임대사업자인 A씨(34)는 "임대사업자 등록을 권장한 지 몇 년 지나지 않아 돌연 폐기라고 하니 혼란스럽다"라며 "오피스텔이 폐지 목록에 들어가지 않아서 안심했지만 정책이 너무 자주 바뀌고 있어 안심할 수 없는 상황"이라고 전했다. 정작 오피스텔 임대사업자 입장에서도 변동이 심한 부동산 정책은 불안요소가 되고 있는 셈이다.