저금리 현상과 함께 풍부한 유동성은 집값에 영향을 주며 부동산시장의 군불이 되고 있다. 대출규제 등 유동성을 축소하기 위한 정부의 노력에도 집값은 쉽게 꺾이지 않고 있는 상황이다. 그러나 내년 6월1일부터 시행되는 보유세(재산세+종합부동산세) 부담에 다주택자들이 매물을 내놓으면 집값 상승세가 꺾일 수도 있다는 관측이 나온다. 공시가격을 시세의 90%까지 끌어 올려 보유세를 높이겠다는 것이 정부의 구상이다.

◆서울 집값, 유동성 줄어도 '강보합세'

1일 KB국민은행에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트값은 9.09% 올라 지난해 연간 2.91%보다 3배 이상 급상승했다. 이런 추세를 감안할 때 서울 아파트값은 7년째 장기상승 레이스를 이어가게 된다.

서울 아파트값은 M2(시중에 풀린 총 유동성, 광의통화)와 가장 밀접한 연관이 있다는 게 전문가들의 설명이다. 한국은행에 따르면 지난 8월 M2는 3100조원으로 3000조를 훌쩍 뛰어 넘었다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후에도 대도시 주택시장은 유동성이 영향을 많이 줄 전망이다. 부동산 시장이 실수요 뿐만 아니라 투자재의 성격인 것도 그 이유 중 하나로 꼽힌다. 실제로 금융자산 10억원 이상의 '한국 부자(富者)'들은 대부분 거주외 투자 상품으로 일반아파트와 상가 등을 보유하고 있다고 응답했다.

KB금융그룹 '부자 보고서'에 따르면 조사 대상 부자 가운데 80%가 거주외 부동산을 갖고 있었다. 상가(44.3%), 일반 아파트(41.5%), 토지·임야(39.0%) 순으로 보유하고 있다고 응답했다. 금융자산 30억원 미만 부자의 경우 일반 아파트(37.4%)를 보유하고 있다는 응답이 가장 많았다.

일부에선 유동성으로 밀어올린 아파트값이 실물경기가 뒤따르지 못할 경우 거품이 꺼질 가능성이 있어 단기적으로는 변동성을 경계해야 한다는 목소리도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집을 구매할 때 최근 단기적으로 가격이 급등한 곳이나 갭투자(전세 끼고 구매) 수요가 많았던 곳은 피하는 게 바람직하고 아파트값 고점논란이 일고 있는 만큼 투자보다는 실수요 중심으로 접근하는 게 좋다"고 지적했다.

하지만 대부분의 부동산 전문가들은 유동성이 줄어 들어도 집값이 쉽게 잡히지 않을 것으로 예상한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시중 민간보유 현금과 정기 예·적금 등 단기 저축성예금이 풍부한데 반해 라임·옵티머스 사건이 터지면서 사모펀드 같은 금융상품의 사기 및 부실관리가 불거지며 부동산과 달러·금·주식 같은 특정 자산에만 돈이 몰리는 현상이 해소가 쉽지 않을 전망이다"라며 "당분간 주택가격은 강보합이 예상된다"고 전했다.

안명숙 우리은행 부동산 지원센터 부장은 "정부 입장에서는 유동성을 축소하기 위해 주택 시장에 자금이 들어가는 것을 규제하거나 신용대출을 줄이는 등 정책을 시행하고 있지만 집값을 내리기는 쉽지 않아 보인다"며 "이미 보유세가 많이 올라가 부동산 거래가 위축된 상황이기 때문에 방향성을 가늠하기 쉽지 않지만 가격 상승 혹은 보합세를 유지할 것"이라고 전망했다.

◆다주택자 매물, 집값 '분수령'

고가 아파트가 포진한 서울 강남 집값을 잡는다 해도 보금자리를 찾는 수요를 막기 힘들다는 분석이 나온다. 현재 부동산 수요는 9억원 이하 중저가 아파트 밀집지역이나 경기도 김포, 파주 등 비규제지역으로 이동하고 있다. 전세도 마찬가지다. 물건 부족에서 시작된 가격 상승세는 꾸준히 이어질 전망이다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "6·17대책 등 부동산 대책이 연이어 발표되고 있음에도 가격은 쉽게 꺾이지 않고 있다"라며 "수요가 줄었다고 해도 거래가 이어지면서 신고가를 경신하는 매물도 있다"고 전했다.

그러나 공시가격 인상에 의한 세금 부담으로 내년 6월부터는 매물이 늘어날 것이란 분석도 나온다. 정부는 7·10대책을 발표하면서 3주택자나 조정대상지역 2주택 소유자에게 적용하는 종합부동산세율을 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올렸다. 내년에 보유세가 최대 6%까지 오르고, 공시가격을 시세의 90%까지 끌어 올리는 등 세금 부담이 대폭 늘면서 다주택자들의 향후 행보가 집값 안정의 향방을 가를 것으로 보인다.

올해 공시가격 현실화율은 단독주택의 경우 53.6%, 공동주택은 69% 수준이다. 9억원 이상 주택은 당장 내년부터 매년 3%포인트씩 올린다. 또 시세 15억원 이상 고가 주택은 2025년, 9억원 이상 15억원 미만 주택은 2027년, 9억원 미만 주택은 2030년까지 시세 대비 90% 수준으로 공시가격이 높아진다.

다만 양도세 중과 등 늘어나는 세금 부담과 정부의 압박에도 불구하고 다주택자들은 당장 급매물을 내놓기보단 부동산시장의 추이를 관망하며 흐름을 읽고 있는 분위기다.

임 연구원은 "내년 6월 초 다주택자 매물이 출시 됐을 때를 주목해야 한다"라며 "다주택자가 매물을 내놓으면 가격 변동이 일어날 것으로 보인다"고 전했다.