올해 부동산 시장은 정부의 잇단 고강도 규제에도 '풍선효과'가 나타나며 불안한 모습이 이어졌다. 투기과열지역을 규제로 묶으면 비규제지역으로 수요가 옮겨가는 현상이 반복되며 두더지잡기식의 규제가 이어졌다.

국토교통부는 지난 17일 지난 3개월 동안 집값 상승률이 높았던 36곳을 조정대상지역으로 지정하며 1곳을 투기과열지구로 정했다. 강원과 제주를 제외한 거의 모든 지역이 규제지역으로 묶이며 추가 지정에 대한 예측도 나온다.

◆국토부, 37곳 규제 지정…추가 지정 예상

이번에 추가로 규제지역에 포함된 곳을 살펴보면 광역시는 부산시가 강서구 등 9곳, 대구가 달서군 등 7곳, 울산시 2곳, 광주광역시 5곳 등이며 경기도 파주시를 비롯해 충남 천안(동남구, 서북구)과 논산, 공주, 전부 전주(완산·덕진구), 경남 창원(성산구), 경북 포항(남구), 경산, 전남 여수, 광양, 순천 등 11개 시 13곳도 조정대상 지역에 포함됐다.

창원 의창구도 투기과열지구로 지정했다. 앞서 정부는 지난달에도 부산 해운대와 동래, 수영구, 대구 수성구, 경기 김포 등 7곳을 부동산 조정대상지역으로 지정한 바 있다. 고강도 대책이지만 전문가들은 추가 지정에 대한 가능성을 제시하며 그동안 나타난 '풍선효과' 등을 잡기는 역부족일 것이라고 전망하고 있다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "숨고르기 속 매수세가 주춤하겠지만 전세난 회피수요가 적지 않고 저금리로 유동성이 넘쳐 광역시에서는 큰 하락세가 나타나진 않을 것"이라며 "투자수요가 비규제지역으로 이동하는 풍선효과가 일부 나타나면서 강원도 원주 혹은 제주지역이 추가로 지정될 수 있으니 신중하게 접근해야 한다"고 전했다.

조정대상지역으로 지정되면 다주택자 취득세 및 양도세 중과·장기보유특별공제 배제·조정대상지역 내 2주택 이상 보유자 종합부동산세 추가 과세 등 세제가 강화된다.

주택담보대출비율(LTV) 9억원 이하 50%·초과분 30% 적용, 주택구매 시 실거주 목적 제외한 주담대 원칙적 금지 등 금융규제와 청약 규제 등도 강화된다. 조정대상지역에서 주택을 구매하려면 자금조달계획서를 제출해야 한다.

◆'핀셋규제' 풍선효과로 이어져

올해 부동산 정책 키워드는 '규제'였다. 정부의 규제 신호에 수요가 움츠러들며 지난해 12·16 대책 직후 서울은 강남을 중심으로 집값이 한동안 하락세를 나타냈다.

그러자 투자수요는 수도권으로 이동했다. 경기도 수원, 용인, 성남 등의 지역으로 수요가 옮겨가며 풍선효과가 나타나자 정부는 2·20 대책을 내놓으며 수원과 안양, 의왕 등 집값이 급등한 지역을 조정대상지역으로 묶는 이른 바 '핀셋 규제'로 대응했다.

조정대상지역의 LTV를 기존 60%에서 50%로 내리고, 9억원 초과분에 대해선 30%로 낮추면서 주택 대출도 함께 조였지만 이 같은 정부의 규제에도 투기 수요는 다시 인천과 경기 군포, 안산, 대전 등으로 옮겨가 집값이 상승했다.

정부는 6·17대책에서 접경지역을 제외한 수도권 지역 대부분을 규제로 묶었다. 더불어 서울 송파구 잠실과 강남구 대치, 삼성, 청담동을 토지거래허가구역으로 지정해 갭투자를 원천 차단했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "규제정책을 실시해도 전국적으로 집값은 오르고 안정화 효과가 없었기 때문에 이번에 추가로 규제지역으로 지정한다고 해도 그간 벌어졌던 상황들이 재연될 가능성이 크며 이번에도 관망세를 보이며 매수세가 주춤하다 다시 상승세를 나타날 것으로 보인다"라며 그는 이어 "핀셋으로 규제한다는 의미는 그곳이 집값이 오를 만한 곳이라는 의미로 해석될 수 있기 때문에, 해당 지역 무주택자들의 불안감과 매수수요로의 전환을 심화할 가능성을 무시할 수 없다"고 분석했다.