정부가 청년·무주택자 등 실수요자의 내 집 마련을 위해 대출한도를 늘리는 방안을 검토하고 있다. 주로 거론되는 방안은 주택담보인정비율(LTV)을 확대하는 것이다. 그러나 이 경우 지난주 발표한 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제에 따라 대출금액이 제한될 수밖에 없다. 결국 소득이 낮은 청년·무주택자는 대출이 어려운 상황이어서, 집값이 떨어지지 않는 이상 실효성이 없다는 지적이 나온다.

5일 금융권에 따르면 금융위원회는 이달 중 청년 무주택자의 내 집 마련을 위한 실수요자 지원방안을 발표할 예정이다.

◆무주택자 LTV 10%p↑

주로 거론되는 방안은 LTV를 확대하는 것이다. LTV는 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 대출 가능한 한도를 말한다.

현재 LTV는 무주택자의 경우 10%포인트(p) 확대 적용된다. 요건은 투기지역과 투기과열지구에서 주택가격이 6억원 이하(조정대상지역 5억원 이하)이고, 부부합산 연 소득이 8000만원 이하(생애최초구입자9000만원 이하) 인 경우에 한해서다.

두 가지 사항에 모두 해당하면 LTV가 투기지역·투기과열지구에서는 40%에서 50%로, 조정대상지역에서는 50%에서 60%로 올라 대출 한도가 늘어난다.

정부는 우선 LTV를 10%포인트 이상 올린 이후 90%까지 확대하는 방안을 검토하고 있다. 송영길 더불어민주당 원내대표가 무주택자와 실수요자에 한해 LTV를 90%까지 확대해야 한다는 주장을 꾸준히 내비치고 있는 만큼 대출시장 불안을 야기하지 않는 선에서 점진적으로 확대해 나가겠다는 설명이다

LTV를 10%포인트 올리면 투기지역·투기과열지구는 60%, 조정대상지역은 70%까지 확대된다. 예컨대 조정대상지역에서 6억원짜리 집을 사면 최대 4억2000만원까지 대출을 받을 수 있다.

이와함께 연소득과 주택가격기준을 상향하는 방안도 검토한다. 기존의 부부합산 연 소득은 현재 8000만원에서 1억원으로, 주택가격요건은 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대하는 것이다. 서울아파트 평균 매매가격이 9억원을 넘어선 지 오래된 점을 고려했다는 분석이다.

◆LTV 규제 완화…효과 '글쎄'

그러나 일각에서는 실효성이 없다는 지적도 나온다. 정작 7월부터 단계적으로 시행하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 기준 때문에 소득이 낮은 사람은 LTV 완화혜택을 못 받기 때문이다.

실제로 주택담보대출한도를 계산해보면 연 소득 3000만원 무주택자가 투기과열지구에서 6억원짜리 집을 살 경우 LTV 50%를 적용 받아 3억원까지 대출(금리 2.5%, 30년 분할상환, 다른 대출 없는 경우로 가정) 받을 수 있다.

정부의 추진대로 이 비율을 60%까지 올리면 대출한도는 3억6000만원으로 늘어난다. 하지만 내년 7월부터 DSR 40% 규제가 시행되면 총 대출 가능금액은 1억6000만원이다. LTV가 확대되더라도 혜택을 전혀 받지 못한다는 설명이다.

반면 연 소득 8000만원 무주택자가 투기과열지구에서 6억원짜리 집을 사는 경우 현재 3억원(LTV 50%) 에서 3억6000억(LTV 60%)로 한도가 늘어난다. 다만 이 경우 DSR 40%가 적용되면 6억7000만원까지 한도가 확대돼 실제로 대출받을 수 있는 금액은 늘어난다.

연소득 1억원 무주택자도 마찬가지다. 투기과열지구에서 6억원짜리 집을 사는 경우 현재 2억4000(LTV 40%)만원에서 3억6000만원(LTV 60%)으로 대출이 가능하다. 또 DSR 40%를 적용할 경우 대출한도는 8억4000만원이어서, 주택담보대출 외에도 신용대출 등 추가대출이 가능하다.

금융권 관계자는 "청년·무주택자를 위해 저소득층을 대상으로 LTV 기준만 완화하면 오히려 고소득층이 혜택을 볼 수 있다"며 "소득수준별로 DSR을 다르게 적용하는 것이 바람직하다"고 말했다.