투기세력 억제를 위한 규제 일변도의 정책은 오히려 집값 불안정성을 야기했다는 평가다. 서울을 조정대상지역을 지정하자 수도권, 지방까지 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나는 상황에서 대출 규제를 강화하자 수요자의 내 집 마련을 막았다는 비판이 쏟아졌다. 문재인 대통령도 지난 10일 취임 4주년 특별연설에서 그동안 국정 운영에서 가장 아쉬웠던 점으로 부동산 문제를 꼽았을 정도다.

◆투기세력 억제에도 집값 불안정 '역효과'

부동산시장 가격불안에 대응해 규제지역 도입을 통한 세금, 대출 정책을 강화하고 실거래가 단속을 통해 갭투자 등 투기적 가수요자를 시장에서 걷어낸 점은 긍정적이지만 집값 잡기에는 실패했다는 게 다수의 목소리다.

엎친 데 덮친 격으로 한국토지주택공사(LH) 임직원의 부동산 투기 사건까지 터지면서 돌아선 민심은 재보선 결과에서 여당에게 등을 돌렸다. 이제 문 정부는 남은 임기 동안 '부동산정책 신뢰 회복'이란 숙제를 떠안았다. 규제를 완화하고 수요가 몰린 곳에 주택공급을 확대하는 것이 필요하다는 지적이다.

현재로서는 무주택자 등 실수요자에 대한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 끌어올리며 3기 신도시 일정을 비롯한 기존 주택공급을 차질 없이 이어가겠다는 게 정부의 방침이다.

13일 직방에서 조사한 2017년 이후 아파트 공급량을 살펴보면 총 153만2510가구로 연도별로는 2017년 25만1077가구를 공급했으며 ▲2018년(23만1094가구) ▲2019년(29만2662가구) ▲2020년(30만4710가구) ▲2021년(45만2973가구) 등이다. 입주물량은 총 153만7761가구로 연도별로는 ▲2017년(31만3521가구) ▲2018년(38만6268가구) ▲2019년(33만7398가구) ▲2020년(27만4602가구) ▲2021년(22만5972가구) 등이다.

송승현 도시와경제대표는 "부동산 규제와 정책을 시행하는데 수요자들이 원하는 방식의 규제나 공급이 이뤄져야 하는데 시장 소통력이 부족했다"며 "민간에서 주도하는 공급량이 늘어야 하는데 그렇지 못하다 보니 청약과열로 이어졌고 집을 가진 사람과 못 가진 사람의 자산 격차가 벌어지는 결과를 낳았다"고 전했다.

◆정부, 대출규제 완화 검토

현재 정부와 여당은 기존 부동산 정책을 보완하기 위한 대책 마련을 협의 중이다. 무주택자 등 실수요자의 LTV와 DTI를 60%까지 끌어 올리는 방안을 검토하고 있다.

현재 투기·투기과열지구에서 LTV 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용되는데 청년, 서민 등 일정 요건을 갖춘 무주택자에게는 각 10%포인트씩 우대해주고 있다. 여기에 10%포인트를 더 올려준다는 것이다.

또 이 우대혜택이 적용되는 주택가격 기준도 6억원에서 9억원으로, 소득 기준은 연 8000만원에서 1억원 이하로 확대하는 방안 등이 논의 중인 것으로 알려졌다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "앞으로는 집값 잡기 보다는 대출 규제를 완화해서 집을 쉽게 살수 있게 하려는 의미로 풀이되며 이미 오른 집값을 대출 규제로 살 수 있게 한다는 것도 모순이다"라며 "정권 초기에 규제 완화 정책을 펼쳤어야 했다"고 했다. 처음부터 집값을 잡기 위해 무리한 목표 설정을 했다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제와 주택임대료 상한제 등 직접적 가격 규제책으로 인한 청약시장 과열과 2020년 하반기 전월세 가격 상승 등은 아쉬운 부분"이라며 "투기수요에 대한 규제와 3기신도시 공급 등의 정책 일관성은 유지하며 투기와 무관한 1주택 실수요자들의 과세 부담에 대한 정책조정 현실화가 필요하다"고 지적했다.