서울시가 26일 주거정비지수제 폐지 등을 골자로 하는 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했다.

오세훈 서울시장은 이날 오전 시청에서 기자설명회를 열고 "최근 4년간 서울의 아파트 가격은 45% 상승했다"면서 "많은 전문가들이 진단하듯, 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급"이라고 재개발 규제완화 방안 추진 배경을 설명했다.

6대 방안은 ▲'주거정비지수제' 폐지 ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲'공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화를 통한 사업성 개선 ▲매년 '재개발구역 지정 공모'를 통한 구역 발굴이다.

시는 재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동하기로 했다.

먼저 시는 그간 정비구역 지정에서 진입장벽으로 작용했던 '주거정비지수제'를 없애기로 했다. 기존에는 '법적요건'과 '주거정비지수제'를 모두 충족해야 했다면 이제는 법적요건에만 맞으면 재개발구역 지정이 가능해진다.

시 관계자는 "현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 '주거정비지수제'를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다"면서 "주거정비지수제 폐지는 슬럼화된 지역의 주거환경 개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것"이라고 말했다.

시는 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 같은 민주적 절차는 보호하기로 했다.

오세훈 시장은 "사전타당성조사에서의 주민동의 절차는 과감히 생략해 종전 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 간소화하되, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화할 것"이라며 "정비계획 지정 단계에서의 주민 3분의 2 이상 동의율도 그대로 유지해 주거정비지수제가 없어지더라도 주민동의 등의 민주적 절차를 보호·강화하겠다"고 약속했다.

이와 함께 시는 직접 주도하는 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 줄이기로 했다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 정비계획을 세우는 것이다. 이를 통해 시는 공공성 확보, 가이드라인 제시, 기간 단축이라는 1석 3조의 효과를 거둘 것으로 기대했다.

또 시는 재개발해제구역 중 슬럼화돼 주거환경 개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정키로 했다.

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 실시한 실태조사에 의하면 저층주거지 해제구역 총 316곳 중 54%인 170여곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 나타났다.

시 관계자는 "해당 구역들이 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다"면서 "해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 해당 지역에서 재개발이 다시 추진된다면 지역균형발전 효과를 거둘 수 있다"고 강조했다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 높아지게 된다.

마지막으로 시는 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴하기로 했다. 자치구별 주택수급계획과 재개발현황을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이라고 시는 덧붙였다.

시는 이 같은 내용을 담은 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경을 마무리할 방침이다.

이날 시는 재개발 규제완화 방안과 함께 투기방지 대책도 내놨다.

시는 재개발구역 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시하기로 했다. 고시일 이후 투기세력들이 분양권을 취득을 위해 다세대 신축 등 지분 쪼개기 하는 행위를 원천 차단할 수 있다고 시는 설명했다.

또 시는 재개발구역 후보지가 선정된 이후에는 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 '토지거래허가구역 지정' 등 다각도의 조치를 취하기로 했다.

주거정비지수제 폐지로 공공재개발이 위축되는 것 아니냐는 우려에 오 시장은 "공공재개발과 민간재개발이 상호 보완하고 경쟁하면서 주민들의 선택에 의해 신규 주택 공급의 좋은 방법으로 기능하게 될 것"이라며 "어느 한쪽이 더 우월하고 열등하고 이런 관계가 아니라 각각의 조건과 장단점에 따라서 시장에서 자연스럽게 선택이 이뤄지게 될 것이다"고 말했다.