서울의 정비사업장이 공공재개발과 민간재개발 시행 여부를 두고 갈등 양상이다. 공공재개발이 진해 중인 곳은 수익성을 이유로, 민간재개발이 진행 중인 곳은 시공사와의 의견 차이를 좁히지 못해 사업 속도에 제동이 걸리고 있다. 이에 따라 정부의 아파트 공급 확대 정책에도 차질이 불가피할 전망이다.

21일 부동산정비업계에 따르면 서울 동작구 흑석3구역은 최근 시공사인 GS건설로부터 조합 측이 조합원 분양을 이행하지 않아 공사 중단이 불가피하다는 이유로 지상 층 공사 중단을 예고하는 공문을 받았다. 조합원 분양은 착공 6개월 이내 조합이 관리처분변경총회와 관리처분인가를 거쳐 1개월 이내에 이뤄져야 한다. GS건설은 지난 2019년 12월 착공을 시작해 이듬해 4월 관리처분 인가를 받았지만 1년 넘게 분양이 이뤄지지 않고 있다.

흑석9구역 재개발조합은 지난 18일 임시총회를 열어 롯데건설과의 시공사 해지 계약을 결정했다. 흑석9구역은 지난해 5월31일 조합원 총회를 열어 롯데건설의 시공사 계약 해지를 결정한 바 있다. 이후 롯데건설은 효력정지가처분 소송을 제기했고, 승소하면서 지위가 회복됐지만 조합과의 이견을 좁히지 못하고 또다시 시공사로 낙점 받지 못했다.

조합에 따르면 당초 시공사가 제안한 '28층 11개동' 공약이 서울시 주택 관련 규제로 무산되면서 갈등이 번졌다. 규제 대안으로 '25층 16개동'을 내밀었지만 조합의 마음을 돌릴 수 없었던 것. 조합은 내달까지 조합장 선출을 마치고 시공사 재선정에 들어갈 예정이다. 현재 흑석9구역은 조합장 역시 직무대행 체제로 운영 중이다.

롯데건설 관계자는 "조합 집행부와 풀어가야 할 일이 많으며 여러 법적 절차와 소송을 정리해야 한다"라며 "지난 11일 법원으로부터 시공권의 적법성을 인정받았기 때문에 아직은 흑석9구역의 시공권을 놓기는 어려운 상황"이라고 전했다.

서울 성북구 장위9구역은 최근 공공재개발 후보지로 선정됐지만 주민들 사이에서 이견이 존재한다. 공공재개발을 시행할 경우 용적률 인센티브와 함께 인허가가 간소화돼 사업기간이 5년 이내로 짧아진다는 장점이 있다. 그러나 장위9구역 비상대책위원회는 공공이 주도한 단지는 제 값을 받지 못할 것이란 이유로 공공이 아닌 민간으로 추진해야 한다는 입장을 내세우고 있다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 사업으로 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주되 늘어난 용적률의 20~50%를 임대주택으로 기부채납하는 방식이다.

분양가상한제도 적용받지 않는다. 현재 민간택지 분양가상한제 주택에 적용되는 거주의무 기간은 분양가가 80% 이상 100% 미만이면 2년, 분양가가 80% 미만이면 3년이다.

그러나 서울시에서 최근 민간 재개발 규제 완화책을 내놓으며 공공과 민간 사이에서 저울질하는 주민이 늘고 있는 상황이다. 서울시가 발표한 규제완화책은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲2종7층 일반주거지역 규제 완화 ▲주민동의율 확인절차 간소화 등이 있다.

장위9구역으로서는 비대위의 의견을 무시할 수 없는 입장이다. 주민 동의 3분의 2 이상을 충족해 사업 시행자를 선정해도 반대하는 주민이 30%가 넘으면 다시 정비구역이 해제될 여지도 있다.

장위9구역은 지난 3월 국토교통부의 공공재개발 시범사업 2차 후보지로 선정됐다. 이곳은 장위동 238-83일대 8만5878㎡ 규모로 사업이 차질 없이 진행되면 제3종일반주거지역으로 용도를 변경해 용적률 약 300%를 적용해 2434가구 규모의 신축단지가 들어선다.

한편 공공재개발 1차 후보지 8곳 중 주민동의 70%를 넘긴 곳은 2곳으로 용두1-6구역이 SH를 시행자로 지정할 것을 신청했으며 신설1구역은 주민 동의율 68%로 법적 요건인 주민 3분의 2 이상 동의를 넘겼다. 신설1구역은 LH를 시행자로 지정할 것을 요청했다.