금융당국이 아파트 고가전세에 대한 전세자금대출을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 서민들을 위해 마련한 전세자금대출이 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식) 통로로 이용돼 부동산 가격을 올리고 있다는 판단에서다. 다만 일각에서는 이 같은 규제가 부동산 가격상승세를 꺾지 못할 것이라며 오히려 실수요자의 혼란만 부추길 수 있다고 지적한다.

24일 금융권에 따르면 금융당국이 내년부터 고가 전세대출 보증한도를 설정하는 방안을 검토하고 있다.

은행들이 취급하는 전세대출은 ▲SGI서울보증 ▲주택금융공사 ▲주택도시보증공사(HUG) 등 3곳의 보증을 바탕으로 진행된다. 주택금융공사와 주택도시보증공사는 전세가격 상한을 각각 5억원으로 정해둔 반면 SGI서울보증은 전세상한이 정해져 있지 않다. 초고가 전세대출 보증이 몰린 SGI서울보증을 중심으로 전세가격 상한을 검토해 나가겠다는 설명이다.

현재 거론되는 방안은 고가 전세 상한 기준을 9억~15억원으로 제한하는 방안이다. 지난해 서울에서 이뤄진 보증금 9억원 초과 전세거래는 총 9628건으로 전체거래의 7.17%를 차지했다. 지난 2017년 3.43%의 두배 수준이다.

앞서 고승범 금융위원장은 "고가 전세에 대해 SGI서울보증을 중심으로 검토해 나갈 것"이라며 "9억원이 넘는 전세도 많아졌기 때문에 이보다 높은 수준에서 (보증상한)을 검토하겠다"고 말했다.

다만 이 경우 기준보다 낮은 중저가 전세값이 순차적으로 상승할 수 있다. 전세자금대출만으로 전세를 구해야 하는 서민들이 중저가 전세로 몰릴 경우 고가보단 중저가 전세값이 오를 수 있다는 설명이다.

기준가격을 올리는 것보다 보증비율을 조정해야 한다는 주장도 제기된다. 현재 전세대출의 보증비율은 주택금융공사 90%, 주택도시공사와 SGI서울보증은 100%다. 은행의 책임을 강화하는 방법으로 대출 한도 등을 낮춰나가야 한다는 분석이다.

금융당국 관계자는 "전세대출 평균 취급액이 1억2000만원 규모로, 전세대출 상당수가 비아파트에 거주하는 서민들에게 나가고 있다"며 "보증비율을 낮추면 은행으로선 리스크가 높은 서민 대상의 전세대출 취급부터 줄일 가능성이 높아 고심하고 있다"고 말했다.

이에 따라 일각에서는 이 같은 규제가 부동산 가격상승세를 꺾지 못할 것이라며 오히려 실수요자의 혼란만 부추길 수 있다고 지적한다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부 부장은 "고가전세 위주로 지금보다 더 강하게 규제할 경우 영향을 줄 수는 있지만 제한적일 것"이라며 "고가전세도 임대차보호법에 따라 가격상한제가 적용되기 때문에 전세 공급자는 기존 시세보다 낮은 가격으로 낮출 유인이 크지 않다"고 말했다.

성태윤 연세대 경제학과 교수는 "가계부채 총량관리에는 효과적일지 몰라도 서울은 이미 전셋값이 높게 형성돼 있는 상황이어서 보증을 아예 막아버리는 상황이 될 수 있어 위험할 수 있다"고 지적했다.