2주택자인 A씨는 최근 연이은 부동산 대책으로 보유세의 부담이 늘어나자 임대를 내주고있던 한 채를 처분했다. 그래서 양도소득세는 차치하고라도 일단은 상당한 현금을 확보하게 되었고 새로운 투자처를 고심한 끝에 오래 전부터 막연히 꿈꿔오던 건물주의 로망을 실현시키기로 했다. 그 당시 꼬마빌딩의 가격이 많이 올랐다고는 하지만, 주택가격이 오른 것에는 비할 바가 아니었다. 즉, 서울 시내에 어지간한 아파트 한 채를 처분하면, 임대법인을 설립하여 대출을 받는 등의 방식으로 수도권의 꼬마빌딩을 골라볼 수 있는 것이다.

최근 중산층의 자산 증식의 수단이 되어왔던 주택투자는 극히 제한되는 현실이다. 똘똘한 한 채 외에 공시가 규정을 간신히 넘기는 주거용 오피스텔 한 채만 있어도 징벌적 성격의 세금이 대폭 늘어나는 시대다. 그리고 향후 집값의 안정세 여부와는 별개로 정부입장에서 이미 확보된 세수와 국민정서 등을 감안하면 이러한 기조는 크게 변하지 않을 것이다. 이런 시기에 꼬마빌딩은 유망한 대안이 될수 있다. 최근에는 굳이 서울이 아니더라도, 안정적인 배후상권을 가지고 있는 광교, 일산, 인천 그리고 그보다 외곽지역의 꼬마빌딩들까지 인기를 끌고 있다.

분산된 지역에 구분상가들을 여러개 소유하는 것과 독립된 꼬마빌딩 한 채를 소유하는 것은 관리상 장단점이 다르다. 보통 기능적 측면의 관리는 구분상가가 쉽고, 행정적인 개발이익을 노리거나 리모델링 등으로 활성화하기에는 주로 독립된 건물을 선호한다. 즉 건물의 수선이나 관리에 의지가 있는 투자자라면, 리모델링을 자체적으로 진행해서 추가비용도 줄이고 건물의 콘셉트를 자유로이 정할 수 있다. 또 구분상가의 소유자가 소비하는 장기수선 충당금이나 관리비에 해당하는 돈을 직접 사업자를 통해 운용할수 있는 점이 유리하다.

또 하나의 장점은 오래된 상권일 경우 개발계획 등에 대응하기가 편하다는 것이다. 모든 부동산을 매입할때는 임대소득이나 실용적인 용도 외에 투자목적을 가지는 것이 당연하다. 혹시 건물 보유 중 재개발 등의 이슈가 있으면 그것이 구체화되는 상당한 기간 동안 민감하게 대응한다면, 유리한 방향으로 발빠르게 대응할 수가 있다. 예를 들어 재개발계획을 접했을 때 일부를 구분등기하여 증여 후 주택으로 용도변경하면 향후 자녀에게는 새 아파트가 한 채 생기는 식이다. 이렇게 대형 건물의 구분상가에 비해 꼬마빌딩은 용도변경을 통해 다양한 임차인을 유치할수도 있고, 목적을 변경해서 직접 사용할 수 있다. 즉 건물주가 선택할 수 있는 운용방안이 상당히 넓은 하나의 독립된 영토로 생각할수도 있는 것이다. 게다가 일정 규모 이하의 소형 구분면적은 해당 업종의 용도변경시 일부 편의시설의무 설치 대상에서 제외되어 최소한의 비용만으로 용도변경이 가능하다.

타 건물에 임차중인 법인이나 개인사업자라면 꼬마빌딩을 매입한 후 반드시 건물의 일부를 직접 사용하는 것을 고려해야 한다. 즉 임대사업자를 새로 내는 것보다는 기존 사업자에 임대업 종목을 추가하여 건물 매입시 받은 대출금에 대한 이자비용으로 기존 월세를 대신하고, 각종 유지관리비는 합법적인 선에서 매입비용으로 처리할수 있고, 건물에 대한 감가상각 등으로도 각종 세부담을 덜 수 있다.

꼬마빌딩의 투자에 있어 유의할 점을 보면, 꼬마빌딩은 집합건물에 비해 개별성이 높아서 가격이 천차만별인 경우가 많다. 그렇기 때문에 매입시 과대 평가된 매물, 혹은 매도인의 '아니면 말고' 식의 호가에 조급하게 움직이기 보다는 상권을 보는 눈, 지역발전을 가늠할 수 있는 혜안도 길러서 저평가된 물건을 찾아야 한다. 또 어떻게 운영할 것인지 주변상권에 어울리는 임대계획, 리모델링 계획을 미리 세우는 것이 좋다.

어느 투자처나 그 미래를 정확히 예측할 수는 없다. 운영방식, 합리적인 임대료 책정을 통한 공실 관리, 관리 인력의 절감을 잘 계획하고 임대소득을 운영한다면 투자 리스크를 안정적으로 관리할 수 있다./이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표