부동산 시장이 주춤하면서 분양가 인하가 현실화하고 있다. 서울 민간아파트의 최근 1년간 평균 분양가가 9개월 만에 하락한 것으로 나타났다. 집값이 떨어질 조짐을 보이자 건설사는 분양가를 낮추는 등 대책 마련에 나섰다.

16일 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향 자료에 따르면 지난 1월 기준 서울 아파트의 3.3㎡당 분양가는 3168만원으로, 전월 대비 4.01% 떨어졌다. 최근 1년간 민간아파트의 분양가가 하락한 것은 지난해 4월(0.55%) 이후 9개월 만이다. 수도권의 민간아파트 분양가 역시 지난 1년간 3.3㎡당 평균 분양가가 2069만원으로 전월 대비 1.15% 떨어졌다.

이는 지난해 말부터 대출 규제와 금리 인상 압박이 강해지면서 분양 가격이 떨어진 것으로 풀이된다. 여기에 올해부턴 분양 중도금과 잔금 대출에도 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 적용되면서 대출 규제는 더 까다로워졌다. 총 대출액이 2억원이 넘을 경우 DSR 규제를 40%로 강화한 것. 이 규제를 적용하면 연소득 5000만원인 사람이 규제지역에 속한 6억원 아파트를 구입할 경우 과거엔 2억4000만원까지 대출을 받을 수 있었지만 올해부턴 1억5000만원까지만 가능하다.

정부의 강력한 대출 규제로 부동산 시장엔 한파가 불어닥치고 있다. 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량을 분석한 결과 지난해 서울의 아파트 거래량은 776건을 기록했다. 이는 2020년 5794건 대비 86.6% 감소한 수치다.

건설사들도 저마다 대책을 마련하고 있다. 서울 은평구 'DMC SK뷰'(수색9구역)는 보류지·미계약가구 7가구에 대한 공급가격을 최근 낮췄다. 지난해 해당 아파트의 공급가는 전용 59㎡는 12억7500만원, 전용 84㎡는 15억 4500만원이었다. 하지만 올해 들어 공급가를 1억~2억원가량 낮춰 공급하고 있다.

서울에서 올해 처음 분양을 시작한 강북구 북서울자이 폴라리스는 시공사인 GS건설의 알선으로 9억원 초과 주택의 중도금 대출이 가능하도록 조정했다. 최근 청약 시장이 녹록지 않은 데다 미분양을 우려한 건설사들이 분양가와 대출 문턱을 대폭 낮추고 있는 것이다.

하지만 분양 시장은 지금보다 더 얼어붙을 가능성이 크다. 지난해보다 올해 분양 물량이 더 많아서다. 부동산R114에 따르면 서울에선 총 3만9526가구가 분양에 나선다. 전년도 분양 물량 8894가구에 비해 4배 이상 많다.

더욱이 올 7월부턴 DSR 규제 적용대상이 총 대출액 1억원 초과로 강화된다. 기준금리 역시 지난해 8월부터 세차례 0.25%p씩 인상하면서 지난달 1.25%를 기록했는데 올해 추가 인상이 예상된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 시장이 위축됐다고 단언할 수는 없지만 최근 집값이 가파르게 상승하면서 고점에 대한 수요자들의 불안감이 상당하다"며 "이런 불안 심리로 인해 부동산 거래가 위축된 것"이라고 말했다.