주택공급 수단으로써의 재건축은 의미가 크다. 기존 주택 소유자의 매도는 거래 활성화의 효과가 있지만, 절대적 공급량의 증가는 아니다. 도시를 넓히는 택지개발의 경우 토지이용에 관한 확고한 명분과 법적 근거가 있어야 하며, 신도시의 기반시설과 상권이 활성화되는데 상당한 시간이 걸리기 마련이다.

통상, 재건축은 기술의 발달로 구조가 개선되고 층수가 올라가기 때문에 절대적인 공급량이 늘어나게 된다. 예를 들어 오래된 아파트단지를 부수고 새로 짓는다면, 기존 소유자들에게 돌아갈 물량 외에도 일반분양물량과 장기임대주택등이 추가된다. 이는 순수하게 늘어나는 공급물량이 되는 셈이다. 그래서 고급 주거지역의 재건축이 막히면 그 영향은 조합원뿐 아니라 공공임대주택을 원하는 서민들에게까지 미칠 수 있다. 따라서 주택 공급 효과를 키우기 위해서는 재건축을 통해 제한된 택지를 더 효율적으로 이용하는 것이 핵심이다.

서울시는 최근 발표한 서울도시기본계획에 따라 아파트 35층 층고제한 조항을 삭제했다. 용도지역 체계도 전면 개편된다. 새 정부는 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%로 높이는 방향을 검토하고 있다. 더불어 기존 토지의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하던 용도지역제를 고쳐서 주거, 업무, 상업 등의 기능 구분을 없애고 하나의 건물안에 복합적으로 배치할수 있도록 했다. 사업성뿐만 아니라 사업추진 속도를 높이기 위해 30년 이상 된 아파트의 정밀안전진단도 면제할 예정이다.

이에 2010년대 중반까지 지어졌던 용산구, 성동구 등의 고층 아파트가 다시 가능해진 만큼 빠른 시일에 신규 공급량에 대한 기대도 커졌다. 조합원 부담금은 줄고 강남 도심에서 주택 공급을 대폭 늘리는, 사실상 기존 도심의 유일한 주택 공급원으로서 재건축이 그 역할을 하게 된 것이다.

재건축 규제완화로 당장 기대되는 주택공급 효과는 다음과 같다.

서울 용산구 이촌동 한강맨션은 60층대 설계안을 검토하고 있으며 통과될 경우 현재 660세대에서 1441세대로 두배 이상 늘어날 예정이다. 70년대 지어진 잠실주공 5단지는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하고, 최고 50층까지 가능해지면서 기존 3930세대에서 6815세대 단지로 늘어날 것으로 보인다. 물론 이 속에는 전체 세대수의 약 10%가량을 차지하는 공공주택들도 포함되어 있다.

목동 신시가지도 잠실과 유사한 개발 국면이다. 재건축 가능연한에 돌입한 14개 단지 중 1개 단지만이 정밀 안전진단을 통과했으나, 속도가 붙고 종상향을 통해 사업성이 늘면 최대 4만여세대의 추가 공급 효과가 예상된다. 2400여세대의 서초구 신반포아파트, 경남아파트가 35층 제한으로 고작 일반분양 224세대를 공급 한것에 비하면 상전벽해다.

대치 은마아파트 재건축 추진위원회는 최근 고심 끝에 35층 단지를 조성한다는 정비계획안을 서울시에 제출했지만, 이를 50층으로 수정하게 되면 기존 4424세대에서 최대 1만2000여세대까지 늘어날 수 있다. 그 외 여의도의 준공 40~50년을 바라보는 16개 단지들, 서빙고동 신동아아파트 등 다른 한강변 재건축 아파트도 주목받고 있고, 당장 과열 논란에서 비켜서 있지만 노원구, 강북구 외 수도권 다수의 재건축 아파트들도 향후 신규공급의 큰 역할을 할 것으로 보인다.

재건축은 분명 활성화될 것이지만 뒤늦게 뛰어드는 입장이라면 이에 대한 투자는 숙고해야 한다. 시장을 좀더 넓게 보면 재건축아파트 가격이 단기간에 들썩이는 가운데에도, 신축아파트의 대량공급과 더불어 구옥의 가격이 안정되는 효과도 나타나기 때문이다. 당장 양극화라고 볼수도 있지만 수도권 외곽에서는 현실적인 가격의 매물도 늘어나고 있다.

항상 규제가 풀리는 시기는 그동안의 지지부진한 시간을 보상받으려는 호가에 휘둘리기 쉬운 때이다. 재건축 가격상승은 단순히 집값상승의 현상으로서가 아닌 주택공급의 청신호로 보아야 한다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표