금리 인상과 인플레이션, 증시 변동성이 높아지자 안정적인 주가 흐름을 보이는 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 투자 대안으로 급부상하고 있다. 소액으로도 부동산 투자가 가능하고, 안정적인 배당 수익과 더불어 절세혜택까지 누릴 수 있어 투자자들의 관심을 끈다.

리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자해 발생한 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당하는 부동산 투자 전문 뮤추얼펀드를 의미한다.

공모리츠에 3년 이상 5000만원 이하로 투자할 경우 배당소득이 2000만원이 넘더라도 금융종합소득세 대상에서 제외된다. 배당세율도 주식(15.4%)보다 낮은 9.9%로 분리과세가 이뤄진다.

23일 한국리츠협회에 따르면 지난 4월 말 기준 국내 증시에 상장된 리츠는 총 19개, 운용 자산(AUM)은 79조1000억원으로 집계됐다. 2020년 말 운용 자산이 65조2701억원임을 감안했을 때 1년 반 사이 14조원에 가까운 자금이 몰렸다. 상장 리츠도 2020년 7개에서 19개로 급증했다.

리츠는 높은 배당수익률을 보인다. 지난해 말 기준 운용 중인 리츠 전체의 배당수익률은 평균 6.2%이며, 같은 기간 상장 리츠의 경우 7.7%다. 현행법상 배당 가능 이익의 90% 이상(자기관리리츠는 50%)을 투자자들에게 의무적으로 배당해야 하기 때문이다.

특히 공모주 투자 심리 하락에도 마스턴투자운용의 첫번째 상장 리츠인 마스턴프리미어리츠가 역대 최고 경쟁률로 기관 수요 예측 흥행에 성공하기도 했다. 마스턴프리미어리츠는 국내 기관 투자자 대상 수요예측에서 1170.44대 1의 경쟁률을 기록해 상장 리츠 기관 청약 최고 기록을 달성했다. 지난해 상장한 미래에셋글로벌리츠의 경쟁률 1019대 1을 넘어섰다.

마스턴프리미어리츠는 모자(母子) 리츠 구조로 모(母)리츠가 유가증권 시장에 상장 후에 각 개발자산을 매입한 자(子)리츠의 지분증권 또는 부동산 펀드의 수익증권을 취득한다. 기초 부동산 자산은 인천 항동의 쿠팡 물류센터, 프랑스의 노르망디, 남프랑스 아마존 물류센터, 프랑스 크리스탈파크 빌딩이다. 마스턴프리미어리츠는 오는 31일 코스피 상장을 앞두고 있다.

국내 상장 리츠는 기초자산이 오피스·리테일을 넘어 해외 우량자산, 임대주택, 주유소, 물류센터, 데이터센터 등으로 다변화하며 다양한 투자를 제공한다는 평가다.

한국리츠협회 관계자는 "소액으로 간편하게 부동산 투자를 할 수 있는 리츠는 인플레이션 헤지 상품으로 주목받고 있다"며 "리츠는 일반 주식에 비해 변동폭이 안정적인 것이 장점이며, 통상적인 부동산 투자처럼 꾸준한 배당금을 받으며 장기적인 관점으로 투자하는 것을 권장한다"고 말했다.

최근 금리 상승 환경에선 리츠의 배당수익률이 하락할 수 있다는 분석도 있다. 삼성증권이 국내 11개 상장 리츠의 차입금 구조를 분석한 결과 자금 조달 금리가 1% 상승할 때 리츠의 배당수익률은 0.8~1.5%포인트(p) 하락하는 것으로 나타났다.

이에 따라 대출 만기가 늦고 임대료 전가가 수월한 리츠를 골라 투자할 필요가 있다는 조언이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "금리 상승 속도가 지금과 같이 빠를 경우 시차를 두고 2023년 상장 리츠의 자산 편입은 둔화할 가능성이 있다"며 "시기적절한 리파이낸싱이나 유상증자 등 금융 공학(financial engineering) 역량이 매우 중요해지는 시기다"라고 설명했다.

그러면서 "대출 금리가 1% 상승한다면 주택담보인정비율(LTV) 60%를 가정한 상황에서 임대료를 평균 13% 올려야 이자 비용을 상쇄할 수 있다"며 "연간 7%대 실질 임대료 인상이 이뤄지고 있는 오피스 시장이 임대료 전가에 적합하다"고 덧붙였다.