서울시가 26일 '용산국제업무지구 개발구상' 발표를 시작으로 용산정비창 개발에 본격 나서기로 했다.

사업 구역은 용산정비창 땅과 선로 부지, 용산 변전소 땅, 용산역 후면 부지를 포함해 총 49만3000㎡다. 코레일이 72%, 국토부가 23%, 한전 등이 5%를 소유하고 있다.

우선 시는 직주혼합 실현을 위해 '비욘드조닝'을 적용한 복합개발을 허용키로 했다. 비욘드조닝은 토지 용도를 주거용, 공업용, 산업용, 녹지용 등으로 구분하는 기존의 '용도지역제'를 전면 개편해 용도 도입의 자율성을 높여 복합적인 기능 배치를 가능케 한 것이다. 이를 통해 최첨단 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구가 입주할 수 있는 업무공간과 마이스(MICE, 기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 비즈니스 호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 복합적으로 들어서게 된다.

또 시는 사업 구역 내 지상부의 녹지율을 50% 이상 확보하기로 했다. 북한산~서울도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강을 잇는 남북녹지축을 완성하기 위해 시는 용산국제업무지구에서 용산공원, 한강으로 뻗어 나가는 방사형 녹지체계를 구축한다. 지구 중앙에는 어디서나 손쉽게 접근할 수 있는 대규모 중앙공원을, 철도부지에는 선형공원을 조성한다.

용산국제업무지구 내부를 지상·지하·공중으로 연결하고 용산역까지 이어지는 '입체보행네트워크'도 만든다. 건물과 건물은 다리로, 지하는 보행로를 이용해 자유롭게 오갈 수 있게 하는 내용이다. 날씨와 관계없이 안전하고 편리하게 이동이 가능해지고, 건물 저층부와 지하공간에는 다양한 상업·문화시설이 조성될 예정이라고 시는 설명했다.

용산역과 인접한 부지에는 미래항공교통(UAM), GTX, 지하철, 도로 교통 간 쉽고 편리하게 환승할 수 있는 대중교통환승거점인 '모빌리티 허브'가 구축된다. 특히 UAM의 경우 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항-용산국제업무지구 시범노선을 운영하고, 향후 인천공항, 잠실·수서 등 서울시내 주요 거점을 연결하는 노선을 완성할 계획이라고 시는 덧붙였다. 이렇게 되면 비행기를 타고 인천·김포공항에서 내려 UAM에 탑승해 용산에 도착한 뒤 GTX나 지하철로 환승 이동이 가능해진다.

용산국제업무지구에는 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 철도노선 환승 체계가 구축된다.

인공지능, 자율주행, 스마트물류 등 정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라도 용산국제업무지구 전역에 마련된다. 도로에는 지능형 교통시스템(ITS), 자율주행 통신시스템(V2X)과 같이 자율주행이 가능한 환경을 조성하고, 주택에는 사물인터넷(IoT) 기반 관리시스템이 탑재된다.

'용산국제업무지구 개발구상' 발표로 부동산 시장이 과열될 수 있다는 우려에 대해 최진석 서울시 도시계획국장은 "시가 2020년 5월 용산국제업무지구 주변을 토지거래 허가구역으로 설정했고, 2년 후인 금년 5월에 토지거래 허가구역 지정을 연장했다"며 "이를 통해 기본적인 투기 수요를 차단할 수 있을 것"이라고 말했다.

이번 사업은 공공(SH공사-코레일)이 5조원을 투자해 인프라 등을 먼저 개발하고, 민간이 단계적으로 완성하는 방식으로 추진된다. 시가 추산한 사업비는 총 12조5000억원이다. 시는 코레일의 현물(토지) 출자와 SH공사의 현금출자 및 토지분양수입으로 재원을 마련할 계획이라고 밝혔다.

개발이익 분배와 관련해 최진석 국장은 "공공이 사업을 시행하는 과정에서 발생한 개발 이익은 SH공사와 코레일이 기반시설 설치비를 환수하는 정도로만 가져갈 것으로 본다"면서 "민간개발이익은 도시개발계획을 내년 상반기까지 수립하는데 그전까지 공공에 환수하거나 기부채납하는 방식을 정해나갈 것"이라고 말했다.

용산정비창 개발사업이 공공재정으로 민간기업의 배만 불리게 될 것이라는 비판에 최 국장은 "기준 용적률을 얼마로 잡고 그것보다 올라갈 때마다 환수하는 지구단위지침들이 다 있다"며 "용산정비창 개발사업뿐 아니라 재건축이든 재개발이든 다 똑같은 거다. 어느 사업을 하더라도 그게 민간의 배를 불려주는 건 아니다. 기부채납이라는 걸 받지 않느냐"고 반박했다.