거래 절벽이다. 최근 몇 년 사이의 거래 절벽이 수요가 쌓여있는데 공급을 막아서 생긴 것이라면, 지금의 거래절벽은 공급에 반해 수요가 줄어들어서 생긴 것이다. 폭등했던 순서의 정확히 역순으로 집값이 떨어지고 있다. 수도권 신도시가 우선 떨어지고 있고, 그 다음은 이른바 노·도·강, 마·용·성이 될 것이다.

강남3구의 차례가 올지는 확실치 않다. 오랫동안 보유해온 사람들이 많기 때문에 대출 상환압박에도 강하고, 무엇보다 강남은 원래부터 비쌌다. 그래서 이따금씩 칼바람이 불어도 상대적으로 타격이 적었고, 본격적인 강남의 차례가 오기 전에 다시금 시장의 판도가 바뀌어 왔다.

지금의 상황은 아직 진행중이다. 벌만큼 벌었다고 생각해서 나오는 매물들도 있고, 일부 '영끌족'이 토해내는 외곽지역의 급매물도 있다. 누차 말해왔듯이 상승장을 이끄는 것은 드문드문 나오는 신고가였다. 하락장을 이끄는 것도 유별나게 상황이 안 좋은 누군가의 급매물 중 하나다. 그렇게 금리상승, 하락 기대감에 맞물려 당분간은 하락 안정세를 이끌 것이다.

부동산의 등락과 그 기간을 점치는 것은 어디까지나 각자의 몫이다. 그리고 시장이 어떻든 거래를 해야 할 사람들은 거래를 한다. 상당수는 실거주 목적이 있을 것이고 증여나 특수거래를 하기엔 오히려 좋은 장세이기도 하다. 현시점에서 유의해야 할 점들을 몇 가지 짚어본다.

전문가들은 이사를 위해 살던 집을 팔고 새 집을 사는 사람들에게 '선매도 후매수' 전략을 제안한다. 다시 말해 살던 집을 우선 팔고 이사갈 집을 알아보라는 것이다. 최근 다시 이러한 제안을 하는 이유로 시장의 불안정을 이유로 들지만 전문가들 또한 당분간은 부동산이 하락할 것을 예측한다는 뜻이다.

다만, 한창 부동산이 본격적으로 오르기 직전에도 그들은 같은 내용을 조언했었다. 사실 실거주자의 선매도 후매수는 시장의 등락을 떠나서 기본적인 것이다. 이는 살던 집을 팔아치운 후 이사 갈 집을 천천히 알아보라는 뜻이 아니라, 매수와 매도 각각의 계약 작성의 선후를 말하는 것이다. 즉, 1주택자라면 매수와 매도를 당연히 동시에 진행하되, 그 계약 시점이 매도계약을 일정기간 우선하여 자금 흐름을 확보해 두는 것이 리스크를 줄일 수 있다는 것이다.

두 번째, 절세를 위한 증여 시기로는 현재 시점이 나쁘지 않다. 비록 하락기라 하더라도 지난 5년동안 보유했다면 양도소득세가 만만치 않다. 특히 다주택자는 이에 대한 각종 공제를 받지 못하기 때문에 집을 잘 팔았다고 해도 막상 세금 낼 때가 되어 마음고생을 하는 경우가 많다.

가장 효과적인 절세법은 가족에게 증여한 후 매도하는 것이다. 증여 후 매도할 경우 증여가액이 취득가액으로 인정될 수 있기 때문이다. 특히 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 공제받을 수 있기 때문에, 집값이 얼마가 올랐든 6억원에 상당하는 양도세는 아낄 수 있다. 물론 무작정 인정해 주는 것이 아니라 양도세 회피를 막기 위해 증여받은 뒤 5년이 지난 뒤 매각했을 때 증여가액을 취득가액으로 인정해 준다. 그리고 내년부터는 그 기간을 10년으로 확대하는 법안을 현재 검토 중이다.

재건축 투자는 지역을 엄선해서 장기적으로 고려해야 한다. 재건축 투자는 본격적으로 재건축 계획이 수립되기 전에 어중간한 연식의 구옥에 투자하는 경우가 많았고 지역 조건 등을 치밀하게 검토하지 않아도 부동산 상승과 맞물려 수익을 볼 수 있다.

하지만 최근 재건축 규제 완화로 여러 지역에서 재건축을 검토하는 단지가 급격히 늘어났다. 해당 매물이 많은 만큼 예전보다 재건축 프리미엄도 상당히 떨어진 상태이다. 더구나 자재비·인건비 상승으로 현재 재건축 진행 현장마다 입주민과 시공사의 마찰이 빈번하기 때문에 양측 모두 이전처럼 적극적으로 달려들지 못하고 있고 수익성도 예전만 못한 상황이다. 현재의 재건축 시장은 입지와 사업조건을 면밀히 따지는 것은 물론 장기투자로써 신중하게 접근해야 한다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표