최근 무자본 갭투자로 수백채의 집을 사들이고는 그 피해를 세입자에게 떠넘긴 사례가 있었다. 세입자들중 일부는 당장 자신이 피해자인지도 모르고 있다가 소중한 전세금을 지키지 못했을뿐더러, 원치않는 집을 울며 겨자먹기로 매입하게 되기도 했다.

폭탄돌리기처럼 깡통전셋집들을 찾는 전문 갭투자자들은 엄연히 임차인의 보증금을 볼모로 거래했기 때문에 '전세사기'로 손가락질 받아도 할 말이 없다.

그러나 최근 부동산 하락장으로 인해 어쩔수 없이 생기는 '전세사고'는 공인중개사, 금융권 종사자들조차도 속수무책인 경우가 많다. 순수하게 집값 상승을 기대하고 집을 샀거나, 폭등장에 다급하게 집을 산 2030세대들이 갑작스레 찾아온 시장의 변동에 스스로도 손해를 보고 세입자에게도 피해를 주게 되는 것이다.

최근 국토부는 전세사기 피해 방지를 위해 '전세계약 직후 임대인의 근저당권 설정 금지', '계약 전 임대인의 선순위 채권 여부 공개' 등의 대책을 발표했지만 이는 악의적인 갭투자를 방지하는 것에 불과하다. 즉, 자연스러운 하락장에 의해 피해를 보는 임대인, 임차인을 구제할 방법은 아니다.

현재 서울시에서 발표하는 연립, 다세대주택의 전세가율(주택 매매가 대비 전세보증금의 비율)은 약 85%로 나타났다. 특히 강서구(97%), 금천구(93%), 관악구(90%) 등 부동산 폭등기에 이른바 영끌족이 몰렸던 지역일수록 전세가율이 높다.

통상 안전하다고 여겨지는 매매가 대비 전세가율은 60% 안팎이다. 이 비율이 80%를 넘으면 집주인이 집을 팔아도 돌려받을 수 있는 보증금이 줄어들 수 있다. 게다가 세대수가 적은 빌라는 정확한 시세를 알기도 어렵고 중개사의 말에 의존하게 된다. '국토교통부 실거래가공개시스템'에 매매사례가 공개되기는 하지만, 요즘같은 하락장에서는 그마저도 미덥지가 않다.

집을 매수하는 입장이라면 가급적 그 집의 확정일자 부여현황을 확인하는 것이 좋을 터이나, 이는 등기부와는 다르게 잘 알려지지도 않았고 그 필요성도 느끼지 못한다. 심지어 중개사들도 이를 확인하지 않고 거래하는 경우가 비일비재하다.

더구나 현행법상 이를 열람하기 위해서는 집주인의 허락을 받거나 사실상 계약금을 지불하고 계약서를 쓴 사람, 또는 그 계약을 성사시킨 중개사만이 가능하다. 등기상의 전세권은 누구에게나 공개하면서 정작 서민주택에서 이를 대신하는 확정일자는 개인정보보호를 이유로 열람을 제한하는 것이다. 이는 전세사기를 방지하고 부동산의 공공성을 위해서라도 개정이 필요해 보인다.

간단한 것을 바로잡기 위해 또 얼마의 시간이 필요할까? 중요한 것은 서민들의 경우 전세사고 피해를 입으면 일생을 두고 고통받게 된다는 것이다. 약 10여년전 같은 어려움을 당했던 사람들은 몇 년을 버틴 끝에 호황기가 오자 자연스레 회복하기도 했었지만, 이번에는 얼마나 걸릴지 모르는 상황이다.

보증금을 돌려받지 못해 이사가지 못하는 임차인, 그 보증금을 돌려주기 위해 집값을 고수해야만 하는 집주인들이 늘어날수록 부동산 시장은 점점 왜곡되고 병들어 간다.

피해를 방지하기 위해서는 계약 전에 신중을 기하는 수밖에 없다. 임차인이라면 가급적 도시보증공사에서 전세금 반환보증가입을 하도록 하고, 계약서를 쓸 때에는 반환보증가입이 안될 때 계약금을 돌려받겠다는 특약을 써넣는 것이 좋다.

또한 선순위 근저당권이 있다면, 그 실제 변제 여부와 상관없이 완전히 삭제하도록 하는 것이 안전하다. 집주인의 리스크가 줄어야 임차인도 리스크가 적다.

다세대, 다가구 주택을 매수하는 입장이라면 앞서 말한 확정일자 및 전입세대 열람원을 꼭 확인해야 하며 전 소유주가 이에 투명하게 협조하도록 특약을 넣어 본인은 물론 세입자들에게도 피해가 가지 않도록 주의해야 한다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표