서울 부동산의 상업지도가 바뀌고 있다. 최근 일반상가나 모텔 등을 소유한 건물주들이 이를 오피스텔로 재건축하는 사례가 늘고 있다. 오프라인 상업 시설의 쇠퇴, 숙박업의 출혈경쟁에 부동산 보유부담까지 더해져서 그 토지이용을 극대화하기 위한 방편으로 도심의 부동산 지도가 변하고 있는 것이다.

현재 동작구의 태평백화점 부지는 오피스텔 200여실이 포함된 복합단지로 개발중이다. 태평백화점은 개점 30여년 이래 인근지역을 대표하는 백화점으로 성업해왔지만, 중저가 백화점 영업의 한계에 부딪쳐 새로운 방향을 찾았다. 태평백화점은 해당 건물을 철거하고 신규건물에 주민센터 등 공공청사까지 포함하여 주거, 업무 편의를 극대화시키는 복합시설로 변경에 착수했다. 본래 이곳은 일반상업지구였기 때문에 새로운 건물의 용적율을 800%까지 적용할수 있었다. 즉, 연면적 4600평에 9층짜리 백화점건물이 연면적 1만4000평에 23층의 트윈타워로 거듭나게 된것이다.

서초동의 모텔 밀집지역에서는 현재 오피스텔 건설이 한창이다. 이미 수익성이 떨어지는 모텔이나 오래된 상가건물 중 총 23개가 철거되었고 그 자리에 생겨난 오피스텔 세대수는 도합 1000여세대가 넘는다. 이 지역들도 일반상업지역이기 때문에 높은 용적률이 적용되어 새로 짓는 오피스텔의 층수가 높게는 20층까지 가능해졌다. 건물주들 입장에서도 용도가 모텔로 제한된 하나의 통건물을 매각하는 것보다는 최근 인기가 많은 오피스텔로 쪼개서 분양하는 것이 수익을 실현하기 좋고, 설령 미분양이 생겨도 이를 우선 임대차로 운영할수 있기 때문에 이러한 변화는 당분간 계속될 것이다.

확실히 지금 서울은 상업지구에 드문드문 지어지던 오피스텔이 상업지구 전체로 번져가고 있다. 트렌드가 변화하면 소규모 투자자들도 이를 면밀히 지켜 볼 필요가 있다. 이미 오프라인 상가가 쇠퇴해가는 시점에서 서울 도심에 늘어나는 오피스텔은 상업용 투자의 대안이 된다.

투자자 입장에서는 오피스텔을 분양시 상당한 대출을 받고 월세로 운영하는 것이 보통이다. 통상 오피스텔의 월세보증금은 전세보증금보다 훨씬 소액이기 때문에 선순위 근저당권이 있더라도 세입자 입장에서는 부담이 덜하다. 최악의 경우에 오피스텔이 경매로 넘어갔을 때 세입자는 명도까지 상당기간의 월세를 보증금으로 대부분 충당하기 때문에 집값이 비싸고 전세사기가 횡행하는 현 시국에서는 차라리 월세를 선호하기도 한다.

실제로 한국부동산원 발표 자료에 따르면 전국 오피스텔 전월세 전환율은 올해 1월 5.01%에서 7월 5.15%로 0.14%로 상승했고, 올해 2분기 오피스텔 월세가격지수 변동률도 1분기 대비 0.39% 상승한 것으로 나타났다. 이처럼 오피스텔 임대시장에서 '전세의 월세화'가 가속화되면서 임대소득을 원하는 투자자들의 이목을 끌고 있다.

중요한 점은 현재 분양 중인 오피스텔 대부분은 집값대란 당시 개발이 검토 된 것들이고 그 입주시점은 보통 2025년 이후이다. 내가 살 집이 아닌 임대수익 등을 위한 사업수단을 5~6년을 내다보며 예측해야 하는 만큼 신중해야 한다. 특히 아파트나 대형 오피스텔과 달리 대지지분이 적은 소형 오피스텔의 경우 시세차익보다는 임대수익률에 중점을 두어야 한다. 일례로 지난해 11월 과천청사역 일대 오피스텔 청약경쟁률은 1000대 1이었지만, 불과 1년만에 같은 과천에서 비슷한 오피스텔의 경쟁률은 1:1을 조금 넘는 수준이다. 이는 오피스텔 역시 거품이 빠지고 있으며 지난해 오피스텔을 아파트의 대체재로 생각했던 수요자들이 올해는 투자처로 보고 있다는 뜻이다. 또한 일부 분양업체들의 전화 마케팅에 현혹되어 무리한 시세차익을 전제로 하는 투자는 금물이다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표