정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 대출 규제 완화에 나섰지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 여전해 반전이 쉽지 않다는 분석이 나온다.

4일 주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 9월 말 기준 전국의 주택구입부담지수는 89.3으로 관련 통계가 처음 작성된 2004년 이후 최고치를 나타냈다. 이 지수는 2021년 12월 말(83.5) 사상 처음으로 80을 넘긴 뒤 지난해 3월 말(84.6), 6월 말(84.9)에 이어 최근까지 4개 분기 연속 사상 최고치를 갈아치웠다.

지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타낸다. 지수가 높을수록 주택구입 부담이 가중됨을 의미한다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 지수는 100으로 산출된다.

지역별로는 서울의 주택구입부담지수가 9월 말 214.6으로, 6월 말(204.0)에 비해 10.6포인트 급등하며 역시 역대 최고로 올라섰다. 서울에서 중간소득의 가구가 중간가격의 주택을 마련하려면 소득의 54%를 주담대 원리금 상환에 써야한다는 뜻이다.

2013년 3월 말(94.8) 100 이하였던 서울의 주택구입부담지수는 장기간의 저금리와 유동성 공급으로 인한 집값 상승으로 급등해 지난해 3월 말(203.7) 이미 200선을 넘어섰다. 일반적으로 서울 기준으로 주택구입부담지수 130~140%(소득 중 주담대 원리금 상환 비중 33~35%) 정도를 무리 없이 주택구매가 가능한 것으로 보고 있다. 서울에 이어 세종(134.6), 경기(120.5), 인천(98.9), 제주(90.9) 순으로 부담지수가 높았다.

이는 지난해부터 이어진 금리 상승으로 주택 가격은 하락했음에도 대출 이자가 대폭 늘어나면서 차주별 부담이 크게 확대됐기 때문이다. 한국은행은 2021년 8월 이후 지난해 11월까지 약 1년 3개월 동안 기준금리를 연 0.5%에서 3.25%로 2.75%포인트(p) 인상했다. 이에 따라 예금은행 주담대 금리(신규취급액 기준·가중평균)는 2021년 8월 2.88%에서 지난해 11월 4.74%로 1.86%p 상승했다. 이들의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)은 60.6%로 3년 6개월 만에 다시 60%선을 돌파했다.

주택금융공사 관계자는 "3분기 전국 중위 주택가격은 전 분기 대비 1.2% 하락하고 중위 가구소득은 0.2% 상승했지만, 대출금리 수준이 18.6% 상승하면서 전국 주택가격부담지수가 4.4포인트 상승했다"고 설명했다.

이에 새롭게 집을 마련하려는 실수요자들의 부담도 심화되고 있다는 분석이 나오면서 정부와 금융당국은 지난해에 이어 올해도 부동산 금융규제 완화 방안을 내놨다.

금융권 등에 따르면 금융당국은 지난해 12월 '2023년 경제정책방향'에서 서울 등 규제지역 내 다주택자를 상대로 한 주택담보대출 금지 규제를 없애고 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하기로 했다. 다만 DSR 규제만은 유지하기로 했다. DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표로, 금융기관은 이를 통해 대출자의 상환능력을 알 수 있다.

구체적으로 보면 규제지역에서 무주택자(기존주택 처분조건부 1주택자 포함)의 주택담보비율(LTV)은 50%로 일괄 완화됐으며, 서울 등 투기·투기과열지구 내 15억 넘는 고가 아파트에 대한 주담대 금지도 해제됐다. 반면, 현재 적용되고 있는 3단계 DSR 규제는 적용 대상을 총대출액 1억원 초과 개인 대출자로 확대했다.

지난해 1월부터 적용된 DSR 규제(2단계)는 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 않도록 했는데 이를 1억원 초과 개인 대출자로 확대함으로써 규제를 강화했다.

금융당국은 LTV에 이어 개인별 DSR 규제까지 완화할 경우 차주의 상환 능력을 넘어서는 대출이 이뤄진다면, 경제 부실 뇌관이 될 수 있다고 판단해서다. 현행 DSR 규제만 유지한다면 금융회사가 개별 차주의 빚 상환 능력을 철저히 심사하는 관행이 정착돼 LTV 완화 등 다양한 대출 규제 완화책을 동원하더라도 가계 대출의 건전성에 큰 문제는 발생하지 않을 것으로 보고 있다.

결국 DSR규제 완화는 당분간 없을 것으로 예상된다. 실제로 김주현 금융위원장은 지난해 "DSR 규제 완화는 현재 검토하고 있지 않다"며 "현재 과잉 유동성 때문에 문제가 많고 이는 부채가 많다는 의미로, 외부 충격 시 굉장히 취약할 수밖에 없다"고 선을 그었다.

다만 금융권에서는 실효성 있는 부동산 규제 완화를 위해선 결국 DSR 완화가 필요하다는 지적이 많다. 정부는 과도한 규제를 정상화해 부동산시장 연착륙을 꾀한다는 목적이지만 고금리 기조가 지속되는 상황에 DSR규제까지 유지한다면 시장 흐름을 반전시키긴 어렵다는 분석이다.

금융권 관계자는 "금융당국이 대출 규제를 속속 완화하면서도 DSR 규제를 풀지 않는다는 것은 가계부채에 대한 우려가 더 큰 것으로 보인다"며 "다만 차주의 부담이 소비위축으로 이어져 실물경제에 영향을 줄 수 있는 만큼. 부동산 규제완화로 침체되고 있는 시장을 활성화 시키려면 결국 DSR규제 완화가 필요한 상황"이라고 말했다.

금융당국 관계자는 "DSR은 가계 부채와 밀접하기 때문에 마지막으로 검토해야 할 방안"이라고 말했다. 이어 "현재 DSR완화에 대해 논의하고 있지 않지만 앞으로 부동산 시장 연착륙을 위해 필요한 지원 방안과 규제는 적극 검토할 것"이라고 덧붙였다.