대우건설이 울산 주상복합아파트 개발 사업의 시공권을 최근 자진 포기했다. 2000억여원의 시공 비용을 감안했을 때 미분양으로 자금 회수가 어려워질 것으로 판단하면서다. 전문가들은 부동산 시세 하락에 따른 미분양이 이어지는 상황에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 디폴트(채무불이행) 발생 가능성 역시 커지고 있어 대우건설의 사례가 확산할 수 있다고 지적한다.

8일 대한건설협회의 건설사 경영여건 실태조사 분석 결과에 따르면 협회 회원사(355곳)가 시공에 참여 중인 PF 사업장 231곳 가운데 32곳(13.9%)이 공사가 지연되거나 중단된 것으로 나타났다. 이 중 착공 후 공사가 지연된 현장은 25곳, 공사가 아예 중단된 현장은 7곳에 달했다. 해당 조사는 지난해 말 익명 설문을 통해 이뤄졌다. 설문에 응답한 회원사가 36곳(10.1%)에 불과해 실제로 공사가 지연된 현장이 훨씬 더 많을 것이란 분석이다.

공사가 중단·지연된 이유로는 자재 수급 차질(35.0%), PF 미실행 등 자금조달 어려움(30.0%), 미분양·공사비 인상 거부(12.5%) 등의 순이다.

통상 국내 부동산 PF 사업은 시행사가 토지 매입 등 초기 사업비 용도의 브릿지론을 실행한 뒤, 인허가를 얻고 시공사를 선정한다. 이후 건축비용을 조달하기 위한 본 PF가 실행된다.

박세라 신영증권 연구원은 "작년 10월 50조원+α의 긴급 유동성 지원으로 1차 자금 위기를 막았던 전국의 현장에 브릿지론 등의 만기가 다시 도래하면서 PF 디폴트 발생 가능성이 보다 높아졌다"며 "브릿지론을 포함한 부동산 PF의 유일한 현금수입원은 오직 분양대금이며, 이는 미분양이 해소돼야 가능하다"고 설명했다. 이어 "그러나 시세 하락이 멈추지 않는 현재 국면에서 미분양 세대수는 분양물량이 늘어날수록 증가하고 있다"고 말했다.

국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양세대수는 6만8107세대로, 지난 2012년(7만4835세대) 이후 최대치를 기록했다. 올해 1월말 미분양세대수는 7만세대가 넘을 것으로 추산되며, 1분기 말 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 만기 물량은 32조원에 달한다.

신용평가업계에서도 부동산 경기 침체가 이어진다면 브릿지론에서 사업이 무산되는 케이스가 다시금 생겨날 수 있다고 평가했다.

신용업계 관계자는 "브릿지론이 땅을 살 때 보증을 서준 건데, 이후 본 PF로 전환할지 말지는 건설사가 선택할 수 있다"며 "공사를 해도 수익이 나올 가능성이 낮다고 판단해 대우건설이 시공권을 자진 포기한 것이며, 업황이 나쁜 상황에서 이같은 사례는 얼마든지 생길 수 있다"고 말했다.

그러면서 "인건비, 자재비 등 공사 원가가 많이 올라 수익을 내려면 분양가가 올라야 하는데 미분양도 많고 상황이 쉽지 않다"며 "건설사 입장에서는 굳이 리스크를 더 키울 필요가 없다고 판단해 손절하는 셈"이라고 평가했다.

울산 동구 일산동 푸르지오 주상복합 건축 사업에 시공사로 참여했던 대우건설은 연대보증을 섰던 후순위 브릿지론 440억원을 자체 자금으로 상환했다. 브릿지론의 본 PF 전환이 무산된 것이다. 해당 사업은 현재 선순위 브릿지론의 만기가 3개월 연장돼 대체 건설사를 찾고 있다.

대우건설 관계자는 "대주단 쪽에서 (본 PF 조건으로) 높은 수수료를 요구하고, 시장 상황도 어려워 손실을 감수하고 선제적인 조치를 취했다"며 "레고랜드 PF 사태는 보증을 낸 사람이 '못 갚겠다 배 째라' 식으로 나와 문제가 됐지만, 이번 상황은 연대보증을 섰던 후순위 브릿지론 440억원을 자체 자금으로 상환해 금융권 쪽에서 문제 삼을 이유가 전혀 없다"고 답했다.