2023년 1월 3일, 올해 첫 부동산 대책이자 이번 정부 들어서 가장 큰 변화가 발표되었다. 이는 부동산 시장의 경착륙을 막기 위한 정부의 대대적인 규제 완화였고 그로부터 한달여 시간이 지난 지금은 시장의 반응과 향후 추이를 어느 정도 가늠할 수 있게 된 시점이다.

우선 많은 전문가들이 비유하는 과거 이명박 정부의 부동산 정책을 짚어볼 필요가 있다. 2008년도 금융위기 당시 부동산 거래의 활성화를 위해 비슷한 조치가 있었다. 그 내용은 행정상의 투기지역 해제와 종합부동산세 완화 등 이번 발표와 비슷한 방향이었다. 효과는 상당했다. 그 직전까지 약 30% 폭락하던 시장이 정책발표 후 단기간에 회복했고, 거래량도 늘어서 자칫 금융위기와 겹쳐 더욱 가라앉을 뻔 했던 시장에 생기를 불어 넣었다.

그러나 지금의 상황은 엄연히 다르다. 당시는 미국의 금리 인하에 맞추어 우리도 금리를 기존 5%에서 2%까지 인하했었고, 그로 인해 시너지 효과가 있었던 것이다.

반면, 지금은 고금리시대가 막 시작되어 금리 인하는 커녕 '금리 인상의 속도 조절론'만으로도 호재로 받아들여야 할 상황이다. 당시의 결과에 비추어 이번 정책의 효과를 속단하는 것은 금물인 것이다.

1·3대책 이후에 처음 집계된 서울의 아파트 월간 거래량은 1000여 건이다. 이는 평균 거래량인 월 5000여 건에 비해 터무니 없는 수준이다. 서울의 아파트 및 유사 주거형태의 가구수를 약 200만개로 보았을 때, 적어도 월 5000여건의 매매는 있어야 적절한 순환이 이루어졌다고 본다면, 당장은 가격 회복을 떠나서 거래량의 정상화를 통한 시장 안정은 아직도 멀었다는 뜻이다.

전세시장도 마찬가지이다. 올해는 강남 4구에서만 약 2만 세대가 새로 공급되어 가뜩이나 하락중인 전세가격에 물량폭탄을 더한다. 이는 역전세난으로 인한 '전세 사고'로 전이되어 경매지표에 반영된다. 1월의 경매 낙찰률이 약 20%를 밑도는 가운데 입찰자들 사이에서는 최소 3회 유찰이 아니면 쳐다보지도 말라는 말이 나돌고 있다. 더구나 영끌족, 갭투자자들이 본격적인 고금리에 항복을 선언하게 될 올 하반기부터는 경매물량증가가 더욱 두드러질것이라는 예상이다.

이 같은 때에 부동산 시장을 예측하는 기사에도 신중해야 한다. 앞서 말한 과거의 완화정책의 결과를 거론하며 이번에도 곧 바닥을 다지고 반등한다는 식의 예측이 하나 둘씩 올라오기 시작했다.

그러나 이는 전체 시장의 상황이 아닌 몇몇 상승 거래사례일 뿐이며 일부 예측은 소위 전문가들의 '개인적 욕망'을 담고 있기도 하다. '바닥 다지기'는 어디까지나 상승여력이 분명한 극히 일부 지역에나 해당될 뿐이다.

소비자들은 스마트해졌고 거래환경은 더욱 투명하게 바뀌고 있다. 제도상의 허점을 이용하는 집값 올리기, 즉 계약해지를 염두에 둔 허위신고도 줄어들 것으로 보인다. 일부 아파트 단지의 입주민들과 중개사들의 과거와 같은 행태는 그 기록이 남게 된다. 이제는 시장의 착시현상을 걸러내기가 쉬워진 것이다.

모두가 좀 더 차분해질 필요가 있다. 지금은 일부의 우려와 달리, 부동산 침체로 인한 국가경제의 위기까지 언급할 상황도 아니다. 물론 일부 부실 건설사도 생기겠지만 극단적인 경제위기까지 갈 가능성은 적다. 대형 건설사들은 이미 주택사업의 비중을 줄이고 인프라, 토목 사업에 투자를 늘리고 있어서 전체 건설업의 예상 총매출은 크게 변하지 않았다. 무리하게 사업을 진행하던 일부 건설사들의 문제에 투자자도 실수요자도 휘둘릴 필요는 없다.

지금은 그저 단단한 거래환경이 조성되길 기다릴 때이다. '저점'은 그때 확인해도 늦지 않는다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표