올해 고금리가 상당기간 지속되며 부동산 시장의 부진이 심화될 수 있다는 전망이 나왔다.

부동산 경기가 하락해 주택 매매·전세가격이 떨어지면, 호황기 갭투자로 전세를 준 주택은 임대보증금보다 주택가격이 낮아져 보증금을 받지 못하는 임차인이 증가할 수 있다. 또 분양시장 경기가 둔화돼 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 커지면서 비은행 금융기관의 건전성이 악화될 수 있다는 지적이다.

한국은행이 9일 발표한 통화신용정책보고서에 따르면 2020년 이후 주택가격이 큰폭으로 상승됐지만 이후 소득, 투자가치 등이 괴리되면서 조정국면에 진입했다. 주간 아파트가격 동향을 보면 매매수급지수는 2019년 9월부터 상승하다 2021년 말 둔화되기 시작하면서 지난해 2월부터 하락세로 돌아섰다.

다만 한국은행은 고금리가 이어지며 주택가격은 더 하락할 것으로 내다봤다. 주택가격의 기대심리는 높은 지속성을 가졌는데, 하락기대심리가 상당기간 이어져 주택가격 하락으로 이어질 수 있다는 것.

문제는 주택·매매 가격이 하락하면 자산을 매각하거나 증자를 통해 부채를 축소하는 디레버리징이 발생해 리스크가 커질 수 있다.

주택 매매가격이 하락하면 호황기에 누적된 갭투자 주택물량이 시장에 나와 주택가격을 더 낮춘다. 또 주택가격이 임대보증금보다 낮아져 임차인의 리스크도 확대될 수 있다. 국토연구원에 따르면 주택매매가격이 20% 하락하면 전세보증금을 끼고 매수한 갭투자 주택가운데 40%는 매매가격이 전세보증금을 밑돈다.

또 미분양이 늘어나면 건설사와 자금을 공급한 비은행 금융기관을 중심으로 건전성이 악화될 수 있다.

한국은행 관계자는 "분양시장 여건을 보면 사업초기 사업장은 고금리와 공사원가 상승, 금융기관의 PF 대출 기피 등으로 사업지연·중단이 불가피하다"며 "완공 전 사업장도 미분양 재고가 점차 증가할 것"이라고 말했다.

특히 중소건설업체는 고정이하여신비율과 상장종합건설사 주가에 내재된 예상부도확률이 상승하며 건설업체의 재무위험이 확대될 수 있다.

비은행 금융기관도 자본적정성과 유동성이 저하될 수 있다. 은행의 경우 대출규제를 강화하고 고신용위주의 차주로 구성돼 있지만, 비은행 금융기관의 경우 부동산 PF 관련 고위험 익스포저(위 험노출금액)와 아파트 외 사업장에 대출비중이 몰려 있다. 고위험 PF 사업장의 부실이 현실화될 경우 신용 리스크가 확대될 수 있다는 지적이다.

한국은행 관계자는 "부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관은 금융불안을 미연에 방지하기 위해 한계부문을 조기에 식별하고 정리를 유도해 위험을 낮추는 것이 필요하다"며 "특히 부동산 PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련비용이 커질 수 있는 만큼 유의해야 한다"고 말했다.