부동산을 거래하려면 중개인이 필요하다. 중개인은 매수인과 매도인이 만날 수 있도록 하는 연결고리 외에도 거래상의 위험요소를 검토하고 세부 조건을 조율하는데 있어 중요한 역할을 한다. 물론 임대차의 경우, 거래 성사 이후 계약기간(사용기간) 내내 양측의 요구사항을 대신 협의해 주기도 하고, 매매거래의 경우에도 물건의 법적, 기능적 하자 있어서도 양측이 가급적 소송까지 가지 않고 원만히 해결하도록 중재한다. 이 때 중개사의 업무에 가장 필수적인 요건은 '중립성'이다.

중립을 지킨다는 것은 쉬운 일이 아니다. 중개사에게 매번의 거래마다 매매가격 외에도 모든 크고 작은 의견차이, 그로 인한 수많은 쟁점들까지도 완벽하게 투명성·중립성 유지를 요구하기에는 관련법도 충분하지 못하다.

요즘은 매수인, 임차인들도 인터넷을 통해 쉽게 매물을 확인할 수 있다. 그렇지만 무턱대고 매도인 측의 중개사에게 연락해 거래의사를 전하는 경우는 차츰 줄고 있다. 그 대신 매수인 측에서도 따로 중개사를 선정해서 그를 통해 거래 의사를 밝히는 공동중개 방식이 빠르게 늘고 있다.

협의할 것이 많은 부동산 거래에서 처음부터 내 입장을 대변하는 전문가를 내세우는 공동중개의 경우 중개사의 중립성에 우려를 덜 수 있는 것이다. 또한 나에게서 중개보수를 받는 내 중개사만 상대하면 되니 일이 편해지고, 다소 무리하거나 혹은 감정적인 표현과 변수들이 한 번 걸러져서 거래 성사에도 도움이 된다. 물론 중개보수는 그 지급대상만 바뀌는 것일 뿐, 더 낼 것도, 덜 낼 것도 없다.

공동중개는 거래를 마친 이후에도 효과가 있다. 가령 일반적인 아파트의 임대차 계약을 예로 들면, 세입자의 입주 이후에도 중개사는 아무래도 집주인 쪽으로 조금 기울어지기 마련이다. 이는 중개사의 주된 영업지역에서의 지속적인 고객관리 때문이다. 즉, 임차인은 계속 바뀌어도 집주인은 집을 팔지 않는 이상 그 자리에 머물러 있다.

물론 거래 이후에는 집주인과 임차인이 직접 소통하는 경우도 많지만, 상당수 중개사는 고객관리의 일환으로 집주인으로부터의 각종 사안을 전달하고 관여한다. 즉, 법의 테두리를 벗어나지 않는 선이지만 미세한 조건들, 집수리, 유지관리, 원상복구 및 중개수수료의 조정까지도 세입자보다는 집주인의 편의를 좀 더 살펴주는 경우가 있는 것이다. 실제로 한 명의 중개사를 통해 임대차 계약을 하는 경우 애매한 의견 차이에서 건물주의 편만 든다는 하소연이 드물지 않다.

중개사 입장에서는 당연히 양측을 동시에 담당하여 거래를 성사시키는 것이 훨씬 이득이 된다. 중개사들 사이에서는 이를 속칭 '양타'라고 부른다. 그러나 공동중개가 늘어나면 양타의 기회가 줄더라도 전체적으로 보면 더 많은 기회가 생기는 것이므로 중개사들에게도 나쁘지 않다.

한 명의 중개인이 특정 부동산의 거래를 독점하도록 하는 전속 중개계약 제도도 있다. 이는 엄밀히 말하면 고객보다는 중개인을 위한 제도에 가깝다. 물론 전문적인 부동산 중개사 한 명에게 일을 맡겨 보고체계를 통일하고자 하는 의도도 있고, 고객 입장에서는 내 집에 여러 사람들이 드나드는 것을 꺼리기 때문이기도 하지만 그 실효성에 대해서는 다양한 의견이 있다.

고객의 기대와 다르게 전속 중개를 의뢰받은 중개업체는 타 중개사와 이익을 나누는 것을 꺼려서 공동중개를 원하는 매수인에게는 자료를 공개하지 않는 경우도 적지 않기 때문이다. 특히 기업화된 대형 중개법인일수록 이 같은 폐쇄적인 영업방식이 흔하다. 규모가 큰 중개법인은 자체 영업조직을 동원해서 이러한 비효율성을 상쇄하기는 하지만, 통상 모든 거래는 더욱 다양하고 많은 사람들을 대상으로 경쟁을 붙였을 때 거래의 효율성은 당연히 높아지는 것이다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표