현실이 되어가는 보증금 미반환 사태

최소한의 자본으로 전세를 끼고 보유주택 수를 늘리는 주택투자는 언제나 시장의 한결같은 성장을 전제로 한다. 집주인 입장에서는 각종 보유세에 세입자가 바뀔 때마다의 중개수수료, 그 밖의 수리비용 등을 충당하려면, 새로운 세입자에게 이전과 같은 금액의 보증금을 받을 수는 없는 일이다. 하지만 공교롭게도 다수의 전세계약의 만료시기가 하락시장에 몰리게 되면 어떤 문제가 일어날까?

집값 하락시기에는 이러한 깡통주택에서 가장 먼저 문제가 시작된다. 보증금을 반환하지 못해서 결국 경매로 넘어가는 집들은 대개 낮아진 시세보다도 더욱 낮은 금액에 낙찰된다. 게다가 그 금액에서 조세우선권에 따라 정부가 체납된 세금을 먼저 거둬 가면 임차인은 1순위 배당권을 가지고 있어도 안심할 수 없다.

여기에서 단순한 전세금 미반환과 명백한 전세사기가 구분된다. 집주인이 단순히 시장의 지속적 상승을 믿었다는 선의를 넘어 선순위 대출을 고의적으로 숨기거나 당초 중개인, 감정평가사 등과 담합하여 보증금을 시세보다 크게 올려 받았다면 이는 명백한 전세사기이고, 결국 가장 피해를 받는 계층은 경험이 적은 사회초년생이나 서민들인 것이다.

경찰이 지난 몇 달 동안 이러한 전세사기에 대해 특별단속을 벌인 결과, 누적 사건수가 총 700여건이 넘고 피해액은 3000억이 넘어가는 것으로 확인했다. 단순히 나누어 보아도 한 건당 금액이 3억~4억원이 가장 많다. 당연히 대부분 서민주택이고 수도권, 지방의 중소 도시들에 집중되어 있다.

최근 국토부에서는 전세사기 피해자를 지원하기 위한 특별법을 발표했다. 내용은 피해자가 살던 집이 경·공매 처분될 때 이를 유예, 정지하거나 우선 매수할 수 있고, 이를 위해서 한도 4억원 정도의 수준에서 저금리로 30년 만기 대출을 제공하는 것이다. 또한 극단적으로 어려운 피해자들을 위해 최저 생계비 수준의 주거비를 6개월 정도 지원해주는 내용도 포함되어 있다.

물론 이는 최소한의 것이다. 일각에서는 정부가 피해자들의 채권을 매입해 직접 보전을 해주는 방식을 제안하지만, 현실적으로 어렵다. 전세사기 이외 보이스피싱 등 사회적 이슈가 되는 다수 사기피해자들과의 형평성도 생각해야 한다.

지금 부동산 시장은 시세의 반등을 논하기에는 불안요소가 많다. 비단 전세사기뿐 아니라 2년 전 시세가 비쌀 때 정상적으로 계약했던 세입자들의 계약종료 시기가 올해 하반기에 몰려있다. 이는 2020년 하반기의 임대차 3법으로 인해 당시 신규계약자들의 임대료 상승이 한층 심해졌던 효과이기도 하다. 그래서 보증금 미반환 위험은 수도권 중소도시뿐 아니라 강남 3구에도 해당 된다.

지금의 사태에는 어떠한 대책이 있을까? 이미 비싼 가격에 계약을 이행 중인 세입자라면 대책을 논하기가 어렵다. 이러한 경우 물론 세입자의 당연한 권리이지만, 계약 만료 전 섣불리 새로 이사갈 집을 계약하기보다는 우선 보증금을 낮추어서 계약기간을 연장하는 방안을 제시해보는 것도 좋다.

이는 향후의 시세 반등을 예상해서가 아니다. 집주인 입장에서는 여건이 되는대로 일부라도 보증금을 돌려주면, 차후에 대체 임차인을 구하기가 쉽고, 보증금 때문에 집을 매각하는 경우라도 어느 정도 시간을 벌어서 급매는 피할 수 있다. 물론 임차인은 묶여있는 보증금이 작아지기 때문에 리스크가 줄고, 임대인에 비해서 상대적으로 연장 계약기간의 이행에서 자유롭기도 하다.

지자체를 비롯한 각계에서 사회전세사기 예방교육도 늘리고 있다. 그러나 경험이 부족한 사람들로서는 등기사항 하나 확인하는 것도 익숙지 않은 것이 현실이다. 그래서 임차인들은 부동산 앱이나, 포털사이트를 통해서 직접 매물을 확인하더라도, 최초의 거래의사를 밝힐 때는 임차인만의 중개사를 따로 선정하여 민감한 조건들을 먼저 검토하게 하는 것이 좋다. 만일 집주인 측 중개사가 석연치 않게 공동중개를 거부한다면, 더욱 신중하게 생각하자. 안전한 부동산 거래시장을 만드는 일은 소비자도 함께 참여해야 한다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표