최근 서울 아파트 값의 하락 폭이 축소되고, 1년 반 만에 매매 거래량도 최고로 늘었다는 뉴스가 나오기 시작했다. 이러한 통계를 두고 차츰 집값 바닥론을 제시하는 전문가들도 늘고 있다. 그러나 하락 폭이 축소했다는 말을 다시 풀어보면 이는 이전까지 많이 하락하다가 지금은 적게 하락하고 있다는 뜻이다. 즉 여전히 하락은 하고 있다는 의미다.

한국의 부동산 시장은 과거 2008년 금융위기부터 2010년대 중반까지의 6~7년 동안 부인할 수 없는 하락기를 가졌다. 그런데 그 기간 동안에도 국지적으로 또 단기적으로 집값이 반등을 했다는 뉴스는 많이 볼 수 있었다. 결국 그 수많은 반등과 하락점들이 모여서 수년간의 긴 하락기가 이루어졌던 셈이다. 따라서 현재의 금리, 장기적인 공급계획 등을 고려하면 지금을 여전히 긴 침체기의 한 부분으로 보는 시선도 있다.

가격의 오르내림을 떠나, 시장이 정상적으로 돌아가기 위해서는 거래량이 중요하다. 다수 언론에서는 최근 거래량이 반등했다고 전한다. 흔히 1년 만에 혹은 1년 4개월 만에 최고의 거래량 기록이라고 한다. 그러나 그 비교대상인 2022년 초반은 그야말로 거래절벽이었던 시기이다. 제대로 비교를 하려면 그 이전에 거래량이 충분했던 시절과 비교해야 한다.

현재의 거래량은 시장이 정상적으로 움직인다고 보기에는 여전히 부족하다. 이렇게 특정 목적에 따라 비교시점을 달리해서 그 설득력을 극대화하는 것을 기저효과라고 한다. 기저효과는 부동산, 주식시장 등 다양한 분야에서 마케팅 용도로도 흔히 활용되는 방식이다.

한국 부동산원의 자료를 토대로 살펴보면, 2023년 4월 말을 기준으로 수도권 아파트 중에서 이전 전세가격보다 낮은 보증금에 신규계약한 사례는 3만건을 돌파했다. 그 중 절반이상은 수도권에 몰려 있다. 이 수치에는 떨어진 전세시세에 맞춰 임대인이 현재 임차인에게 보증금의 일부를 돌려주면서 계약을 연장하는 케이스를 모두 포함하지는 않은 것이다. 통계상의 한국 전세가구수 약 300만 중 매월의 계약건수를 7만~8만건으로 추산한다면 지금의 상황을 쉽게 짐작할 수 있다.

각 지역별 전세보증금의 시세를 나타내는 전세가격지수는 2년 전에 비해 10%이상 하락한 것으로 나타났다. 가장 하락율이 큰 곳은 세종시와 대구이며 그 하락율은 2년전 대비 25% 이상이다. 즉, 지금은 집값도 하락했지만 전세가격은 그보다 더 하락했다. 주택 수요자인 세입자들로서는 주택을 전세로 얻을지 혹은 내 집마련을 선택할지를 결정하기가 여러모로 쉬운 상황인 것이다.

집값이 회복하기 위해서는 전세가격이 먼저 회복되어야 하는 것이 수순이다. 그래야 전세 수요자들이 내집 마련으로 시선을 옮기게 되고, 투자자들의 투자심리도 함께 상승한다. 물론 지금의 주택거래 시세가 비정상이라는 것은 아니다. 단기간의 지나친 상승의 결과에 이어진 조정이고, 시장 건전성을 위해 시장 스스로 움직이고 있다고 볼 수 있다. 이럴 때일수록 특정 사례만으로 전체의 반등을 주장하는 것은 정확할 수가 없다.

집값은 상승시장일때도 그렇지만 조정기에는 더욱 지역별 편차가 크다. 따라서 시장 전체가 반등이냐 추가하락이냐의 논의 자체는 큰 의미가 없다. 지금도 전세시세의 하락 현상은 강남3구에서 가장 심하지만 동시에 부분적 시세반등도 강남에서 주로 일어나고 있다. 강남을 대상으로 하는 투자자들은 매입능력도, 집주인들의 보증금 상환능력도 뛰어난 만큼 전체 시장의 지표로 보기에는 정확하지 않다. 그러나 다른 지역들은 전세 시장을 바탕으로 시장의 동향을 어느 정도 내다 볼 수 있다.

전세를 얻든 집을 사든 결국 똑같은 주택 수요자들이다. 지금이 그들에겐 어떤 행위를 하기에 좋은 환경인지 살펴보자. 서울에서 전세를 얻기가 가장 비싸고 힘들었던 시기는 2022년 봄이었다. 그 계약들이 내년 봄에 종료된다. /이수준 로이에아시아컨설턴트