최근 '역전세난', '역전세 공포'라는 표현을 많이 듣는다. 그러나 전셋집주인이 전세시세가 내려가면 그 만큼을 돌려주는 것은 지극히 상식적인 것이고, 당초 전세임대를 운영하려면 당연히 고려했어야 할 위험이다. 우리는 왜 심지어 지금도 전세시세든 집값이든 끊임없이 오르기만 한다고 전제할까?

전세제도가 임차인 임대인 모두에게 도움이 된다는 주장은 논쟁의 여지가 있다. 실제로 내집마련에 도움이 되는지는 시장 상황에 따라 크게 다르고, 임차인 입장에서는 실질적 이득보다 표면적인 재정상태를 유지한 채 장기간 주거를 해결한다는 심리적 측면이 크다.

무엇보다 임차인 변경 시 개인 간에 수억원의 돈이 오가고 그 거래일자를 맞추고자 기존 임차인과 신규임차인, 그 신규임차인이 살던 집의 신규임차인까지 동시에 이사날짜를 조정하는 웃지못할 상황이 매달 수 만건씩 이루어지고 있는 것은 상당히 위험한 일이다.

전세제도는 70년대 중반 전국적인 아파트 개발과 맞물려서 본격적으로 증가했다. 당시 극도의 도시 주거난은 세대를 거듭하여 월세보다 전세가 낫다는 인식으로 뿌리내렸다. 따라서 장점이라기보다는 전세제도가 주류로서 자리잡은 환경이 이미 지난 이후에 그 당위성을 주장하는 측면이 크다. 그리고 인구절벽, 가구형태의 변화 등의 이슈로 지금까지와는 다른 변화를 앞두고 있다.

전세제도를 개선할 적극적인 방법으로는 금융기관 등 공적 권한을 부여받은 제3자의 전세보증금 위탁관리방식을 고려할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 현재 전세금 반환보증업무보다 적극적인 방식이다. 즉, 임차인은 전세 목적물에 대하여 집주인이 아닌 제3자에게 그 보증금 전액을 예치하고, 제3자는 이를 안전투자형식으로 운용하여 집주인에게 수익을 배분하거나, 집주인의 사정에 따라 저리 대출 등으로 한꺼번에 빌려 쓸 수 있도록 해준다.

임대차 종료시에는 물론 HUG의 추심업무보다 효율적이고, 무엇보다 그 채권자가 개인이 아닌 기관이라는 사실만으로도 큰 효과가 있는 것이다. 사실 전세세입자가 주택을 목돈으로 유동화해주는 역할을 해주고도, 이를 돌려받기 위해서 보험료까지 지출하는 것은 합리적으로 보이지 않는다.

또한 집주인은 그 중 위탁운용 혹은 선대출의 비율을 스스로의 필요로서 정하고, 만일 전세계약의 중도해지가 있더라도 그 요구주체가 누구냐에 따라 원금손실, 이자소득의 포기 등을 전제하면 어느 일방에게 불리한 효과는 아닐 것이다.

개인적 소견으로는 HUG 대신 국민연금기금이 이러한 업무를 맡으면 어떨까 하는 생각도 든다. 연기금이 현재 운용 중인 950조원 규모에 전국 총 1000조원이 넘는 주택보증금까지 위탁운영 한다면, 전세사기예방은 물론 연금고갈 우려까지 해결할 수 있다.

올해 초 HUG는 '깡통주택'의 전세대출 보증한도를 60%로 하향한다고 발표했다. 이는 여전히 당사자들에게 위험부담을 전가할 수밖에 없는 환경이다. 가령, LTV는 금융기관의 건전성은 물론 채무자를 보호하는 측면도 있는데 전세 제도상에서는 그 채권자가 금융기관이 아닌 임차인일 뿐임에도 차입액에 대한 제한이 없다. 담보물의 가치에 대한 평가를 오롯이 개인에게 전가하는 셈이다. 여러 기관에서 제공하는 지표들도 서민들로서는 일일이 판단하기가 쉽지 않다.

전체 임대차 시장에서 전세계약의 비율은 차츰 하향조절될 것으로 보인다. 그 과정에서 크고 작은 규제들이 늘어남에 따라 임대인의 전세기피 현상이 생길 수 있지만 이 또한 임대인 측의 건전성에 따른 전세 도태현상일 것이다. 무엇보다 시장이 스스로 정화하는 과정에서도 특히 고통받는건 약자들이기 때문에 많은 부분을 함께 개선해야 할 것으로 보인다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표