부동산 투자를 생각할 때 현실을 가로막는 가장 큰 제약은 자본금이다. 만약, 3000만원 정도의 여유자금으로 투자대상을 물색한다면 어떤 것이 좋을까?

이는 크다면 큰돈이지만 부동산투자를 위한 자금으로는 터무니없는 액수다. 도시지역에서 단독으로 상가나 사무실을 매입하기에도 부족하고, 그 가격에 경매, 공매시장을 둘러보면 태반이 지분매각이다. 간혹 시골의 자투리 땅이 매물로 나오기도 하지만, 시세차익이나, 일정한 임대수익을 내기에 좋은 땅은 그만한 가격에 나오지 않는다.

혹시 저가 주택시장의 장기적 상승을 예상한다면 갭투자로 다세대 주택을 사는 것이 그나마 현실적인 옵션이다. 그러나 최근의 다세대, 다가구 주택시장은 리스크가 너무 커졌고, 도덕성 논란도 있는 만큼 실패하면 금전적 손해로만 끝나지 않는다. 결국 새로 분양하는 지식산업센터의 계약금 정도로 쓰거나, 대출을 많이 끼고 지방 중소도시를 찾아 내려가게 된다.

부동산 간접 투자 방식 중 일반인들이 접근하기 편한 상장리츠는 저자본 투자자에게 괜찮은 선택지가 될 수 있다.

사실 간접투자라는 말이 정확하지는 않다. 주식을 주식회사의 간접경영이라고 하지는 않듯이 리츠는 대리인을 통해 부동산을 소유하고, 다만 그 매입, 운영, 처분을 전문가에게 맡겨서 수익을 거두는 직접투자라고 볼 수 있다. 국토교통부는 그 운용구조, 투자대상, 자산의 구성 및 공모의무 등 운용에 필요한 요건들을 갖춘 운용사에 한하여 인가를 해줌으로서 거래의 투명성을 확보한다.

흔히 임대사업은 그저 땅이나 건물을 빌려주고 월세를 받으면 그만이라는 인식이 있었다. 그러나 날이 갈수록 시장의 상황이나, 건물 유지관리, 공실관리에 있어서 전문기술과 경쟁력이 보다 중요시되고 있다. 아무래도 다양한 투자 경험과 인력을 갖춘 자산운용사 및 자산관리회사가 개인 투자자보다는 그 자산가치를 극대화 시키는데 적합하다.

최근 국내 상장리츠를 비교적 저렴한 가격에 매입할 기회가 있었다. 2022년 레고랜드의 여파와 기준금리 인상으로 상장리츠 주가는 평균 23% 하락했었다. 이에 자금조달 비용도 증가해서 배당률 역시 하향 조정 될 것이라는 예상이 있었다.

그러나 불과 몇 달 뒤 상장리츠는 주가가 충분히 조정을 받아 배당수익률은 평균 7%를 회복했다. 배당가능 이익의 90%이상을 배당해야 법인세를 감면받는 리츠의 특성은 운용사가 배당을 늘릴 수밖에 없는 이유이기도 하다. 또한 상장리츠는 매각시에도 양도소득세가 면제 된다. 또한 환금성이 뛰어나면서도 주식에 비해서 그 변동 폭이 적은 편이다.

아무래도 실물자산인 부동산의 가치가 기본적으로 깔려있고 그 운용수익으로 평가받기 때문에 소위 쪽박을 차는 일도, 그 대신 엄청난 자본이득을 얻는 일도 드물다.

개인이 직접 집이나 상가를 사고 팔아 그 차익을 남기던 환경은 점점 변해간다. 경쟁도 규제도 심해지고, 날이 갈수록 더 깊은 전문지식이 필요해진다. 당장 신축아파트에 딸린 작은 상가 하나를 분양받아도 크고 적게 돈과 시간을 쓰게 마련이다.

게다가 중요한 건 그 매입가격은 시장이 정한다기보다는 분양사가 정하는 것이나 다름없다. 리츠의 운용 대상은 대형 소매점뿐 아니라, 업무시설, 호텔, 물류창고 등 다양하고 우리의 80년대 인구구조를 가진 해외의 부동산도 선택할 수 있다.

국내 상업용 오피스의 주요 투자 지역은 강남, 광화문의 중심상업지구이다. 인구구조와 여러 경제 여건들을 생각하면 부동산 양극화는 어쩔 수 없는 부분이고, 상업용 오피스 시장에서는 더욱 필연적이다. 적은 자본으로 지방의 수익성 부동산을 찾고 있다면, 한번 쯤 고려해볼 만한 투자 대안이다. /이수준 대표 로이에아시아컨설턴트