부동산 중개를 하면서 협업에 인색했던 대형 중개법인들이 최근 소규모 골목 중개사들에게 손을 내미는 경우가 부쩍 늘고 있다. 특히 매수보다는 매도제안이 많다. 장기적인 부동산 시장의 침체가 그들에게도 보이는 것이다.

주택시장은 그런대로 낙폭을 줄이며 버티고 있지만, 부동산 시장 전체로 보면 건설업 PF 위축과 상업용 건물 거래량 감소는 여전하다.

가장 큰 원인은 금리 인상에 있다.우선 단어 선택에 있어 지금 상황은 '고금리'보다는 '정상 금리'라는 말이 적절해 보인다. 미국 연방준비제도는 약 1년 반에 걸쳐 기준금리를 꾸준히 인상해 왔다. 2023년 3분기 현재 기준금리 5.25%는 근 20여 년 내 최고 수준이다.

이에 대한 미국의 메시지는 확고하고 한결같다. 물가안정과 고용안정. 이 두 가지 목적을 위해서는 앞으로도 통화 긴축정책을 펼쳐야 한다는 것이다.

사실 2000년대 중반에도 금리를 인상하려는 시도가 있었으나 때마침 터진 서브프라임 모기지 사건을 수습하기 위하여 정상화를 보류했었다. 2019년의 금리 인상은 직후 터진 코로나19 사태로 인하여 무산된 바 있다. 그러나 이제 미국의 상황은 고금리 정책을 더 이상 미룰 수가 없다.

지금의 고금리가 비정상이 아니라 지난 제로금리 시대가 비정상 시대였던 만큼, 연준은 이에 대한 일관된 메시지를 시장에 지속적으로 주어서 시장이 지레짐작하는 것을 경계 한다. 이러한 연준의 뉘앙스에 금리 인상 속도조절론을 끼워 맞추려는 사람들은 과거의 그 비정상적 시기로 돌아갈 수 있는지를 엿보는 셈이다.

본래 조금이라도 말의 틈이 보이면, 시장은 언제나 한발 앞서 행동하곤 한다. 이를 잘 아는 연준에서는 단어 하나를 쓸 때도 고심한다. 미국은 과거 대공황 시절을 비롯해서 지엽적인 지표들로 경제 회복을 속단하고, 섣불리 정책의 종료를 시사한 탓에 낭패를 보았던 경험이 여러 번 있다.

그래서 이제는 정책을 펼칠 때 앞선 말들에 발목 잡히지 않고자 한다. 그러니 인플레이션이 간신히 한풀 꺾인 것을 보고, 일부 전문가들이 금리 인하 시기를 논하는 것이 얼마나 시기상조인지 알 수 있다. 그러한 모습이 언론을 거쳐 일반 국민들까지 전달되는 동안 낙관론은 기정사실화 되고 다양한 부작용을 낳는다.

물론 금리가 올라가면 기업의 투자가 줄고, 이자지출과 원금 상환 압박에 소비도 줄어들기 마련이다. 그러나 지난 2008년의 금융위기라는 예방주사를 맞은 덕인지 현재 미국은 1980년대 폴 볼커(Paul Volcker)시대에 견줄만한 금리 인상속도에도 실업률이나 소비수준에 충격을 최소화할 정도로 기초체력을 가지고 있다.

십 수년간의 비정상적인 저금리 시대에 쌓였던 부실채권들은 한꺼번에 폭발하는 대신에 적절한 속도로 정리되고 있는 것이다. 또한, 미·중 대립 구도, 중국의 경기침체 등의 이슈로 인해서 상당한 투자금이 미국으로 몰리는 효과도 있다. 그래서 현재의 미국은 당장의 경제 부스터보다는 장기적인 체질개선을 선택할 여력이 있다.

국내의 경우도, 한미간의 금리 차이로 인해서 증권시장이나 부동산이 걷잡을 수 없이 하락하지는 않고 있다. 국내 채권시장이 미국시장의 대체용으로만 형성되어 있는 것은 아니고, 아시아 각국의 투자대상과도 비교해야 하며, 투자자들도 미국만이 아니라 비교적 전 세계에 고루 분포되어 있기 때문이다.

지금은 한국의 입장에서도 주택담보대출을 필두로 한 가계대출의 과열을 어느 만큼 식히고, 부동산을 비롯한 내수 경제의 체질개선을 이루기에 나쁘지 않은 상황이다.금리 인상을 멈춘다고 해도 이것이 금리 인하를 말하는 것은 아니다. 지금은 투자기회를 예측할 시기가 아니다. 물론 비싼 이자가 반가울 리는 없다.

우리가 우리의 문제를 해결하기 위해 강대국의 정책에 좌지우지되는 것이 씁쓸하기도 하다. 다만 세계 경제는 더 늦기 전에 제자리를 찾아가고 있다. 지금이 정상이라는 것을 아프지만 받아들여야 한다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표