서울의 아파트 가격 버블이 2019년부터 심해진 것으로 나타났다. 부동산가격 안정을 위해 시장을 교란하는 불법행위에 대한 처벌 수위를 높여야 한다는 목소리가 나온다.

9일 서울연구원에 따르면, 지난 2014년 1월부터 작년까지 전세·매매가 비율로 서울 지역 아파트 가격의 버블상황을 추정한 결과 서울의 버블은 2019년부터 본격적으로 시작된 것으로 조사됐다.

2014년부터 작년 9월까지 아파트 실거래 중위가 기준으로 매매가 대비 전세가 비율은 전국과 서울시가 2018년까지 비슷한 추이를 보이다 이후 전국은 큰 폭의 상승세, 서울은 감소세로 서로 다른 양상을 나타냈다.

전국의 전세가율은 2017년까지는 비슷한 수준에서 증감을 거듭했지만, 2018년부터 전체적으로 크게 상승하는 추세였던 반면 서울시는 2019년 큰 폭으로 떨어진 후 작년까지 비슷하게 유지되고 있다.

'전세가율'(전세가격/매매가격x100)은 주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 전세가격은 '사용가치', 매매가는 '투자가치'로 판단되며, 매매가와 전세가의 격차는 주택시장의 거품을 파악하는데 활용된다. 전세가격과 매매가격 간 차이가 커지면, 주택의 사용가치보다 투자가치가 더 반영된다는 것을 의미한다. 즉 전세가율이 낮아지면 전세가격보다 매매가격이 높다고 볼 수 있어 집값에 거품이 끼었다고 해석하며, 평균 전세가율 밑으로 떨어질 때를 부동산 버블 시기로 판단한다.

'서울시 자산시장 분석과 아파트 가격 버블 추정' 보고서를 보면, 서울의 아파트 버블은 2019년부터 심해졌다. 2019년 3월부터 중윗값 아래 구역으로 들어가는 버블 상태에 진입했으며, 이후 버블 상태가 심화되다가 지난해 들어 거품이 조금씩 빠지기 시작했다. 도심권과 서남권은 작년 9월 기준 중윗값과 비슷한 수준을 회복했다고 연구진은 진단했다.

연구진은 "아파트의 권역별·구별 가격 모니터링으로 추세를 파악하고, 허위매물 의심사례를 적발하는 등 부동산 시장 안정화 및 지역경제 연계를 위한 지방자치단체 차원의 가격 모니터링이 필요하다"고 제언했다.

이어 "중개기관과 지역 커뮤니티의 매매 호가 담합 등 부동산 거래 및 서비스에 대한 이상거래, 불법행위를 감시하고 부동산 거래 시세에 의도적으로 영향을 주는 행위의 처벌을 강화해야 한다"고 강조했다.

2022년 서울시의 부동산 시가총액은 총 5235조원으로 전국의 29.4%를 차지했다. 서울에서 시가총액이 가장 높은 구는 강남구(894조6000억원)였으며, 강남·서초·송파구의 시가총액(1894조4000억원)은 서울시 전체의 34.4%에 달했다. 2016년부터 본격적으로 상승한 서울시 아파트 매매 실거래가는 2021년 5월부터 2022년 4월 사이 최고가를 기록한 후 조금씩 하락하는 추세이다.

연구진은 회귀분석으로 아파트 매매가격, 경제 성장률, 주택담보 대출금리 간의 관계를 규명한 결과 서울의 경제성장률 1%포인트 변화는 아파트 매매가격을 20만1200원 오르게 한 반면, 주택담보 대출 1%포인트 변동은 117만600원 하락으로 이어졌다고 밝혔다.